怀化市物业新政1月1日起正式执行

怀化市物业新政出炉

《怀化市物业专项维修资金管理暂行办法》1月1日起正式执行

元月10日，记者从怀化市房产管理局获悉，为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律法规和文件规定，结合本市实际制定的《怀化市物业专项维修资金管理暂行办法》(以下简称《办法》)正式下发，自2018年1月1日起施行。怀化市住房和城乡建设局、怀化市财政局已印发《关于下发〈怀化市物业专项维修资金管理暂行办法〉的通知》，要求各县市区住房和城乡建设局(房产管理局)、财政局遵照执行。

物业专项维修资金是房屋的“养老金”， 其管理与使用关系到每一个市民的切身利益。《怀化市物业专项维修资金管理暂行办法》分总则、交存、使用、监督管理附则五章，是我市出台印发的第一个物业新政。实施后，与原有的物业专项维修资金管理方法相比，主要有哪些改变和调整?有哪些要点需要市民注意的呢?

维修范围进一步明确 维修部位细化具体

《办法》对物业专项维修资金的维修范围做了明确规定：物业专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

物业共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内业主共有的附属设施设备，一般包括共用电梯、共用天线、共用照明、消防设施、中央空调设施、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管网设施、给排水系统、景观设施、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

《办法》规定，物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。市房产管理局和各县市区房产管理局负责指导、协调、监督市本级和本县市区物业专项维修资金的交存、使用、管理等工作。市县两级财政、审计、监察等相关部门依据各自职责对本行政区域内物业专项维修资金的管理进行监督。

业主权益更有保障 1月1日起利率分配到个人账户

《办法》规定：同一物业管理区域内，非单一产权的住宅(含商品房、经济适用住房、拆迁安置房等)和非住宅(含商业用房、写字楼、储物间、车库、车位等)，其业主应当交存物业专项维修资金。

业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准由怀化市房产管理部门根据本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定，并适时调整和公布。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金;购房业主按照所拥有住宅的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

《办法》指出，本办法实施前，物业已经出售但未建立物业专项维修资金的，应当按出售时的交存标准进行补建。

《办法》要求：物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起，按中国人民银行规定的利率计息，每年6月30日为结息日。2016年前业主交存的物业专项维修资金因软件管理系统未完善而未进行个人利息分配的，按物业小区全体业主交存的金额和时间，将银行利息收益分配到该物业小区账户。从2018年 1月1日起，按中国人民银行规定的利率计息，分配到业主个人账户。

受益人和负担人相一致 未交存的由业主直接支付

《办法》指出，物业专项维修资金的使用应同时满足以下条件：(一)应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。(二)占受益范围内建筑物总面积和总业主人数均在三分之二以上的业主签名同意;采取异议表决，持不同意见的占受益范围内建筑物总面积和总业主人数均在三分之一以下。

房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：(一)房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。(二)涉及尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

《办法》明确指出：物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照以下规定列支：(一)涉及整个建筑区划共用的，在该区划全体业主维修资金账户中列支;(二)涉及单幢或部分建筑物共用的，从相关受益业主的维修资金账户中列支;(三)维修资金未分摊到户的小区，使用金额在小区账户中列支。(四)维修资金个人分户帐不足使用时，不足部分由该业主承担。(五)未交存物业专项维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。

同时，《办法》对使用物业专项维修资金的使用程序做了具体要求，对发生危及房屋使用安全等紧急情况做了应急规定，并明确了“依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用”等4类不得动用专项维修资金的情况，让专项维修资金的使用更加公平、合理。

专户管理转账结算 不得支取现金

《办法》要求：业主大会成立前，物业专项维修资金应存入当地物业专项维修资金专户管理银行的物业专项维修资金专户中，由物业专项维修资金管理机构统一代管。

业主大会成立后，经业主大会表决通过，业主大会可在当地物业专项维修资金专户管理银行开设物业专项维修资金账户，并报所在地物业专项维修资金管理机构备案，并严格按照怀化市房产管理部门制定的《业主大会自行管理物业专项维修资金实施细则》执行。

《办法》规定：物业专项维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的物业专项维修费用只能支付到约定的维修单位账户中。

《办法》指出：房屋转让时，该房屋账户中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时自动转移。房屋灭失的，业主交纳的物业专项维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主;出售公有住房售房单位提取的物业专项维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

物业专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计机关、监察机关的监督。

物业专项维修资金收支财务管理、会计核算制度执行情况以及专用收据的购领、使用、保存、核算管理，应当依法接受财政部门监督。

对于违反本办法规定的单位和个人，由相关主管部门责令改正，并依据有关法律法规进行处理处罚;情节严重的，依法追究刑事责任。

《办法》自2018年1月1日起施行。对于未成立业主委员会的住宅小区，《办法》指出：可以由所在地社区居委会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下，代行本办法规定的业主委员会的职责。