关于印发《怀化市物业专项维修资金管理暂行办法》的通知

怀化市住房和城乡建设局    怀  化  市  财  政  局

关于印发《怀化市物业专项维修资金管理暂行办法》的通知

各县市区住房和城乡建设局（房产管理局）、财政局：

根据《湖南省住房和城乡建设厅  湖南省财政厅关于印发〈湖南省物业专项维修资金管理暂行办法〉的通知》（湘建房〔2016〕149号）精神，现将《怀化市物业专项维修资金管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

  怀化市住房和城乡建设局          怀化市财政局

                             2017年12月14日

怀化市物业专项维修资金管理暂行办法

第一章  总  则

第一条 为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》（国家主席令第62号）、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》（湘建房〔2016〕149号）等法律法规和文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市范围内的物业专项维修资金的交存、使用和监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内业主共有的附属设施设备，一般包括共用电梯、共用天线、共用照明、消防设施、中央空调设施、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管网设施、给排水系统、景观设施、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房产管理局和各县市区房产管理局（以下简称管理机构）负责指导、协调、监督市本级和本县市区物业专项维修资金的交存、使用、管理等工作。

市县两级财政、审计、监察等相关部门依据各自职责对本行政区域内物业专项维修资金的管理进行监督。

第二章   交  存

第六条 同一物业管理区域内，非单一产权的住宅(含商品房、经济适用住房、拆迁安置房等)和非住宅(含商业用房、写字楼、储物间、车库、车位等)，其业主应当交存物业专项维修资金。

公共租赁住房物业专项维修资金的交存和管理依相关规定执行。

第七条 业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准由怀化市房产管理部门根据本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定，并适时调整和公布。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取物业专项维修资金；购房业主按照所拥有住宅的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

出售公有住房售房时未提取或者未足额提取物业专项维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存的，应当按本办法的交存标准补交。

第八条 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有，使用时由业主共同决定。

第九条  实行预售的商品房，购房者应当在办理商品房预售合同备案前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；截至房屋竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业，开发建设单位应当在申请竣工验收前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的物业专项维修资金可从监管的预售资金中划转。开发建设单位不得代收首期物业专项维修资金。

实行现售的商品房，开发建设单位应当在申请竣工验收前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋。

第十条 开发建设单位出售物业时，应提示购房人物业专项维修资金的交存时间及标准，并在房屋买卖合同中约定。

开发建设单位、购房人未按本办法规定交存首期物业专项维修资金的，房产管理部门和不动产登记部门不得办理房屋网签及权属登记手续。

第十一条 管理机构收取物业专项维修资金应当使用省财政厅统一监制的《湖南省物业专项维修资金专用收据》，此收据是业主交存物业专项维修资金的合法凭据。

第十二条 业主分户帐面物业专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，应当及时续交，续交标准按首期交存标准执行。

已成立了业主大会的，续交方案由业主大会决定。

由物业专项维修资金管理机构代管物业专项维修资金的，续交的具体管理办法由怀化市房产管理部门会同市财政部门制定。

续交、补交的物业专项维修资金可以一次性交存，也可随物业管理费逐月交存。

物业服务企业或其他相关机构应当配合物业专项维修资金的收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收的物业专项维修资金，应当及时划转物业专项维修资金专户。房产主管部门应当将物业服务企业代收、划转续交物业专项维修资金的情况纳入其信用档案管理。未按规定及时续交、补交物业专项维修资金的业主，业主委员会应当督促其交存，拒不交存者，业主大会可决定限制其在物业管理区域内的共同管理权。相关部门应将拒交、滞交业主纳入个人征信系统管理。

第十三条 本办法实施前，物业已经出售但未建立物业专项维修资金的，应当按出售时的交存标准进行补建。

第十四条  物业专项维修资金管理机构应当按照相关规定确定商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行，开立物业专项维修资金专户，资金专户下以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户门号设分户账。

储存出售公有住房划转的物业专项维修资金，一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，售房单位交存部分按售房单位设分账，按幢设分幢账，业主交存部分按房屋户门号设分户账。

物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起，按中国人民银行规定的利率计息，每年6月30日为结息日。

2016年前业主交存的物业专项维修资金因软件管理系统未完善而未进行个人利息分配的，按物业小区全体业主交存的金额和时间，将银行利息收益分配到该物业小区账户。从2018年 1月1日起，按中国人民银行规定的利率计息，分配到业主个人账户。

第三章 使 用

第十五条 物业专项维修资金的使用应同时满足以下条件：

(一)应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

(二)占受益范围内建筑物总面积和总业主人数均在三分之二以上的业主签名同意；采取异议表决，持不同意见的占受益范围内建筑物总面积和总业主人数均在三分之一以下。

使用申请人对申请资料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或提供虚假材料的，依法承担相应法律责任。

第十六条  房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊： 

（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

（二）涉及尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。 

第十七条  共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照以下规定列支：

（一）涉及整个建筑区划共用的，在该区划全体业主维修资金账户中列支；

（二）涉及单幢或部分建筑物共用的，从相关受益业主的维修资金账户中列支；

（三）维修资金未分摊到户的小区，使用金额在小区账户中列支。

（四）维修资金个人分户帐不足使用时，不足部分由该业主承担。

（五）未交存物业专项维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。

第十八条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十九条 使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

(一)业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)根据维修、更新和改造项目向管理机构提出使用申请。

(二)管理机构外勘查验，确认维修项目并界定受益范围。

(三)在物业区域内适当位置公示维修方案：包括拟维修、更新和改造的项目、维修单位选择方式、费用预算、列支范围等，公示期不少于7日。

(四)受益范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主讨论通过使用申请并确定维修方案。

业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即在公示期内持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，也视为表决通过。

(五)业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)组织实施维修方案；维修费用在3万元以上的，须经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修、更新和改造成本。

(六)工程完工验收合格后，维修方案的组织实施人应当对维修、更新和改造项目的决算、业主意见表、分摊明细等进行公示，公示期不少于7日。

(七)管理机构或业主委员会根据维修合同和工程进度付款，对公示情况进行审核后，按维修合同约定留存质保金，将维修费用余额划转至维修单位，并从相应业主个人物业专项维修资金帐户中扣除。

第二十条 使用物业专项维修资金应向管理机构提交的备案资料：

(一)申请人的身份证明和授权委托书。

(二)使用物业专项维修资金的申请报告。

(三)受益业主签名表或异议表决情况报告表。

(四)维修工程预(决)算书、超过3万元的维修项目的审价报告、维修合同、维修单位营业执照及资质证书、项目负责人的职业资格证书。

(五)公示维修方案、维修决算、分摊明细等相关资料。

(六)工程维修验收合格证明及维修发票。

(七)其他相关资料。

第二十一条 发生危及房屋使用安全等紧急情况时，业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)应立即组织维修并报请管理机构现场查勘，工程完工后申请人持第二十条中除第三项外的有关材料报管理机构备案，维修费用从受益业主的物业专项维修资金账户中列支。

第二十二条 第二十一条所称紧急情况包括：

(一)屋面、外墙防水局部损坏，渗漏严重影响使用的。

(二)楼体单侧外墙饰面脱落，围护栏断裂、管道脱落等危及人身安全的。

(三)发生供水管道严重漏水、水泵泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

(四)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验时被责令停梯整改的。

(五)消防系统、电力系统出现功能障碍或部分设备损坏严重等重大安全隐患或紧急情况，经相关资质单位检测、鉴定要求整改的。

(六)其他严重影响房屋使用和安全的紧急情况。

第二十三条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

(三)应当由责任人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

(四)根据法律规定或物业服务合同约定，应当由相关单位或物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十四条 管理机构可以通过公开招标方式选择一批具有相应资质、有固定办公场所的维修单位和工程造价咨询机构，建立备选名录。备选名录由管理机构定期公布并结合申请人和业主的意见对备选单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。

第四章   监督管理

第二十五条  业主大会成立前，物业专项维修资金应存入当地物业专项维修资金专户管理银行的物业专项维修资金专户中，由物业专项维修资金管理机构统一代管。

第二十六条  业主大会成立后，经业主大会表决通过，业主大会可在当地物业专项维修资金专户管理银行开设物业专项维修资金账户，并报所在地物业专项维修资金管理机构备案，并严格按照怀化市房产管理部门制定的《业主大会自行管理物业专项维修资金实施细则》执行。

建筑区划发生变动，或业主委员会主任或副主任发生更换，以及业主委员会的名称、联系方式、地址发生变动等情况，业主委员会应持相关手续到物业专项维修资金管理机构和专户管理银行办理物业专项维修资金账户的有关变更手续。

第二十七条  业主大会要求自行管理物业专项维修资金的，业主委员会应当向物业专项维修资金管理机构提交以下备案材料：

（一）物业专项维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会同意自行管理物业专项维修资金的表决结果；

（三）物业专项维修资金管理方案；

（四）业主管理规约；

（五）参与财务管理的业主委员会成员或者聘用财务管理人员的财会专业技能的证明材料；

（六）房产主管部门认为必要的其他材料。

第二十八条  物业专项维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的物业专项维修费用只能支付到约定的维修单位账户中。

第二十九条  物业专项维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主对公共账户和房屋账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十条  物业专项维修资金管理机构代管物业专项维修资金的，每月应与维修资金专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并将下列情况每年至少向全体业主公布一次：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况，应当按每幢建筑物公布；一幢建筑物有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布；

（三）业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

业主大会自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会或者其委托的账目管理单位负责公布。

物业专项维修资金的使用情况应按年度接受会计中介审计，会计师事务所由房产管理部门通过政府采购统一选取。年度审计及会计师事务所选取情况应及时对外进行公示。

第三十一条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支；物业专项维修资金划转业主大会管理后，工作经费还可以按规定从物业专项维修资金增值部分列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。     

第三十二条  业主对物业专项维修资金管理机构、业主委员会或者账目管理单位根据本办法第三十条规定公布的情况有异议的，可以要求复核。管理机构、业主委员会或者账目管理单位应当自收到复核申请之日起七个工作日内予以答复。

业主对业主委员会或者账目管理单位复核答复有异议的，可以申请物业专项维修资金管理机构复查；对物业专项维修资金管理机构复核答复有异议的，可以申请上级房产主管部门复查。

第三十三条  房屋转让、抵押时，房屋转让、抵押人未缴纳该房屋物业专项维修资金或者其分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当在办理房屋转让、抵押手续前按照规定补交、续交。

房屋转让时，该房屋账户中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时自动转移。

第三十四条  房屋灭失的，业主交纳的物业专项维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的物业专项维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十五条  物业专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计机关、监察机关的监督。

物业专项维修资金收支财务管理、会计核算制度执行情况以及专用收据的购领、使用、保存、核算管理，应当依法接受财政部门监督。

第三十六条  对于违反本办法规定的单位和个人，由相关主管部门责令改正，并依据有关法律法规进行处理处罚；情节严重的，依法追究刑事责任。

第五章    附   则

第三十七条   未成立业主委员会的住宅小区，可以由所在地社区居委会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行本办法规定的业主委员会的职责。

第三十八条  本办法自2018年1月1日起施行。