8月商业地产资产管理创新力报告

8月，越秀房托、招商房托、汇贤产业信托等REITs均发布了上半年业绩报告。整体来看，亚洲公募REITs市场在上半年均受到严重冲击;对比来看，汇贤产业信托表现最差，其主要原因是业态单一。

公募REITs方面，8月3日，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，标志着我国基础设施REITs正式启动。沪深交易所也发布业务办法及指引，并向社会公开征求意见，为公募REITs上市做足准备。

值得注意的是，8月以商业地产为底层资产的资产证券化共录有7单，大宗交易仅录得一单，为北京悦秀城项目。该项目因经营不善于去年停业，颢腾投资计划调整业态将其改造为甲级写字楼，但是否能通过资产管理提升项目收益还有待观察。

光大安石亚腾分列榜首

REITs中期业绩表现不佳

从“8月中国商业地产资产管理创新力排行”来看，位列内地和非内两个榜单榜首的分别是光大安石和亚腾资产。

8月10日，光大安石设立城市更新项目投资企业，拟投资规模达40亿元，重点关注一线及不动产市场健康发展的二三线城市的城市更新投资机会。

光大安石截至今年3月累计管理规模超1160亿，在商业、办公、综合体、仓储物流、产业园等多个领域均有建树。城市更新方面，其于虹桥临空经济示范区的光大安石虹桥中心，是城市更新商业体中的优秀案例。

2014年，虹桥中心的前身卜蜂莲花购物中心由于超市所在区域的整体规划调整，进行停业改建。作为光大安石在上海建造的第三座大融城，将核心放在了打造消费体验空间、聚焦人文内容和居民生活上，在如今线上电商冲击的环境下，不失为吸引客流的一个好方法。

另外，8月越秀房托、招商房托、汇贤产业信托等REITs均发布了上半年业绩报告。整体来看，受新冠肺炎疫情影响，上半年中国内地商业物业普遍受挫，亚洲公募REITs市场也均受到严重冲击。

在1月新冠肺炎消息传出后，港交所涉及内地物业的REITs开始逐渐走弱，3月10日左右断崖式下跌，直至3月25日左右跌至最低点，此后便开始缓慢的触底反弹，其中反弹最快的为招商房托。

从财报数据来看，2020年上半年招商房托实现物业收益净额约1.39亿元，可分派收入约8193.2万元;汇贤物业收入净额7.15亿元，按年下跌27.9%，可分派金额1.4亿元，较去年同期减少80.7%;越秀房托物业收入净额6.5亿元，同比下降10.3%，可分派总额3.19亿元，同比下降24.9%。

对比来看，汇贤产业信托表现略显逊色，主要原因是业态单一，旗下共有2个综合体和3个酒店，且4个物业位于二线城市，面对疫情防御力不强。且因2019年的酒店持续改造，让汇贤的本就难以盈利的酒店业务，再次受到疫情打击，不得不大量存储可分派现金以渡过难关。

公募REITs积极筹备

底层资产租金收益受关注

8月3日，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，标志着我国基础设施REITs正式启动。随后，全国多个省市发布相关细则，沪深交易所发布业务办法及指引，并向社会公开征求意见，为公募REITs上市做足准备。

目前，上交所的试点项目库和储备项目库已经有50多单，相关配套规则已基本制定完毕，预计10月技术系统将准备就绪，首批试点项目开始申报。据上交所介绍，REITs交易所配套规则将构成一个既独立于股也独立于债的大类产品基本业务规则框架。

虽然公募REITs将以基金形式上市，但和证券投资基金不同。传统的基金仅仅是金融端的操作，而REITs实际是资产的上市和运营管理，和公司运营管理非常相似。针对这个特点，交易所特意就公募REITs存续期监管信息披露做了制度性安排，从本质上来说更接近一个股票。

公募REITs试点聚焦于基础设施，发展前景非常广阔。我国基础设施的存量规模超100万亿元，每年新增基建投资规模超过15万亿，很多项目的收益率和现金流都很可观，非常适合做REITs底层资产。

为抢滩首批公募REITs，不少基金公司已开始行动。深创投集团获得深铁集团聘请，牵头红土创新作为公募基金管理人;海南海控能源公开选聘公募REITs中介机构，银华基金、海通证券、中信证券已被选为候选。另外不少上市公司也在积极关注，中新集团、万纬物流等企业均表示希望借助公募REITs盘活旗下资产，争取成为首批试点企业。

虽然前期准备工作进行的如火如荼，大家的积极性也空前高涨，但公募REITs并不能一蹴而就，未来的发展壮大之路还很长远。

目前关于REITs的法律文件仅仅还只是个框架，涉及到更深入的税收等法律还未有消息。参考国外经验，没有相关政策扶持的REITs很难具有充足的竞争力。尤其是国内地产的租金整体上偏低于国际水平，这让以租金为本的REITs分红率会更低，很难获得市场认可。

首批上报的试点项目都是对底层资产比较有信心的优质项目，市场化率和收益率均处于较好水平，股息收益率预计在4%-6%之间，能与国际水平相当，短期内REITs的投资会处于良性的状态。

但从中长期看，REITs全面开放后项目申报数量将大幅增加，届时对于每个项目的资产质量管控和管理人的监管会是一个难题，故而后期政策法律制度的建设完善也是一个长期过程。

资产管理能力成掣肘

北京悦秀城十年终出售

2020年8月，资产证券化市场累计发行166单，发行金额2263亿元，比去年同期增加54%。其中，以商业地产为底层资产的共有7单，发行金额90亿元，达到了年内小高峰。

数据来源：企业披露，观点指数整理

以标的物业类型来看，本月还是以写字楼和购物中心为主，发行规模以中小型为主，票面利率在4%-6%之间，大部分项目产品评级为AAA类，属于风险较低的优质项目。

相比高峰期的资产支持计划，大宗交易方面8月仅录得一起。8月4日，颢腾投资联合境外投资人合资收购北京悦秀城项目，交易金额达40亿元。据了解，该物业原为国美系企业拥有，早在去年就传出打包出售的消息。

悦秀城前身为大康国际鞋城，2003年开业，曾一度被称为亚洲最大鞋类专业市场，但在2010年因为经营不善一度挂牌出售，未能找到买家。此后为迎合市场需求，将定位改成轻奢时尚，引入了国美电器、餐饮、电影院等业态，并改名为悦秀城。但后来为吸引周边居民，又将定位逐渐变为社区购物中心。

频繁的变化让悦秀城定位不清、业态混乱，仅仅为了迎合市场而不专注于提升自身的经营管理能力让自有品牌国美电器都无法正常经营，仅开业一年半，国美电器就黯然离场。悦秀城缺乏人气，节假日亦没有任何引流活动，空置率常年处于50%左右，终于在2019年正式停业，重新挂牌出售。

位于北京南二环的悦秀城地理位置非常优越，交通也很便捷，从区位上来说属于优质资产。但因为管理者的轻奢定位与周边商圈的匹配度不高，业态也比较混乱，偏离了商圈需求，自然无法吸引人流。悦秀城位于北京南站旁，人流来往巨大，且多以商旅为主，相比轻奢更适合发展商务业态，客群多为有商务需求的外地企业客户。

针对这一情况，颢腾投资计划对项目进行全面装修改造并将定位改为甲级写字楼，希望将此项目打造成作为交通枢纽的南站区域新地标，为科技金融创新及服务企业提供办公、展示、交流、商业服务等功能载体，进一步凸显其价值性。

这一改变一定程度迎合了商圈需求，有助于提升项目吸引力和竞争力，业态定位也比较清晰。但未来客群的选择、运营水平等仍旧是一个挑战。