90后包租婆坐拥400栋楼?真相来了

             最近最火的两段视频，中老年都在发一段B站视频，《奔涌吧!后浪》

　　  而真实的后浪们，大部分在看一段93后包租婆的视频，抖音微博火热!

　　  93年出生的包租婆拥有400栋房子，你会什么反应呢?这个包租婆不但收租，还拥有自己团队。这个93年包租婆也在今天上了热搜，网友看完之后纷纷化身柠檬精。

　　  包租婆D姐火了，因为在网上她爆出自己有400多栋楼，不是400多套，而是400多栋，这刷新了很多人三观，400多栋房子，怎么也有近万套。一时间，全网上下一片评论，有人在质疑400套房的真实度，有人关心包租婆D姐到底交没交税，还有人怀疑这是为了营销而炒作。

　　  是的!没写错!

　　  是400栋不是40栋!

　　  足足1万多套房子

　　  光是配钥匙，就需要花费4万8

　　  视频火了之后，包租婆D姐团队的工作人员开始辟谣。说包租婆只有少许物业，400栋大部分都是承包，也就是说他们是二房东。

　　  这个93年的包租婆

　　  日常的工作就是 每天收租

　　  —中国最苦逼的是租房人!—

　　  伟哥的建议是：所有人尽量存钱，买套房。为了避免被房东动不动涨价，在市场波动期买房。

　　  这两天关于链家租赁的文章(也有可能是软文)满天飞，昨天晚上伟哥看到准备今天写个。

　　  这次绝对是公益性质的，因为在房价飞涨的时候，任何鼓吹消费者长期租房，鼓吹开发商弄群租房都是不道德的(实在卖不出去的商用物业出租除外)

　　  其实很简单，问问你自己，扪心自问，虽然房价高，你买房的钱，甚至可以让你租房一辈子，但你愿意租房5年以上吗?

　　  如果你自己都不愿意租房，你用什么信心支撑这租赁市场会出现所谓的爆发式发展?

　　  这个逻辑很简单，问题也很简单。伟哥罗列几个问题：

　　  1：为什么中国人不爱租房。

　　  答案很简单，因为房价长周期内一直在涨，很多人计算过租售比，这数据从任何方面看都是邪乎的高。

　　  对于一个普通年轻人来说，租赁需求受到房价持续上涨会有两个影响：不敢长期租、不敢奢侈租。因为要存钱买房。租赁的原因肯定是为了未来赚钱买房。

　　  因为要买房，所以租赁客户中高端租赁非常小众，99%的租客住房的投入不会超过收入的30%，而买房的客户甚至愿意用超过60%的收入支付月供(感性数据未核实)

　　  这导致所谓的高端租赁只能是高端群租房。没有高端住房客户，就不可能带来租赁市场的稳定发展。

　　  2：在中国目前租赁企业靠什么赚钱?

　　  以北京为例，一套正常租赁的600万总价的五环到六环的100平米小三居，租金价格在8000左右，剔除其中的取暖物业等管理成本，收益租金一年在10万以内，也就是需要60年才能。按照正常民宅装修100平米20-30万计算，装修就需要2-3年.如果按照装修使用周期10年计算，对于普通住宅来说，出租甚至连装修都很困难。

　　  这种情况下，做租赁的企业靠什么?

　　  很简单：

　　  产权属性改变，用厂房、商业等土地成本低的产权属性换取住宅的租金回报。

　　  客厅住人，从目前的明确法律中，并无客厅住人可以的规定，这变相的其实是改变了房屋的设计与结构。

　　  所以到目前为止，能够赚钱的企业租赁行为全部是违规或者钻法律空子的行为。

　　  “长租公寓暴雷”已经成为了最近很多人关注的重点!

　　  网上这一类长租公寓暴雷已经成为频繁事件!

　　  那么为什么会出现这种暴雷?特别是为什么会有这些公寓企业愿意高进低出?

　　  长租公寓是这几年的热点话题，从涨租谋财、甲醛害命，资金池垄断，过去几年一直被关注，但一直没有政策下文。

　　  长租公寓这个概念，其实已经被错用，对于市场来说国家鼓励的长租公寓应该是业主改造，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。而现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。

　　  所有的长租公寓都是玩的是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是资金池的补充。

　　  长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。

　　  这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

　　  首先：长租公寓企业已经全面金融化

　　  长租公寓最大的问题，其实不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”

　　  将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险!

　　  长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是资金池的补充。

　　  对于市场来说，很多长租公寓企业利用多收租户租金，晚付房主租金的形式，加快扩张速度，一旦爆仓，就会出现上下游的多重纠纷。

　　  资本大鳄进入租赁市场不是请客吃饭

　　  越来越多的资本进入租赁市场，把中低端租赁房源升级成为中高端，这种情况下，对于租赁市场而已，已经失去了梯级消费。对于租赁市场来说，的确在被推动上涨。

　　  最后伟哥简单的聊几句：对于租赁市场来说，国家政策鼓励的是长租公寓，也就是增量市场，或者是买卖交易中，或者是开发商库存，这样可以增加供应量。

　　  总结一下，现在租赁市场所谓的长租公寓，其实都是金融化的二房东吃差价，业主与租户的交付租金时间长变成了资金池!每到夏天就泛滥的甲醛房!

　　  对于政策制定部门来说，如果市场上租赁企业规模不大，那么影响的只是一部分中高端租赁市场，但现在粗放的租赁市场，金融化的租金时间差，这些都导致跑路的概率越来越大、而租金上涨的预期也越来越大。

　　  年轻人，作为后浪，你还是尽量租个业主直租的、便宜点的房子，多存钱买房。