预判 | 2018楼市：意料之中，想象之外！

很多朋友在为中国房地产操心，常常被问2018 年的风向如何。

其实本质从未改变，无非是满足国家发展需求和消费者需求这两个核心要素。一切经济行为旨在与经济规律抢时间，与看不见的手博弈。于整体市场而言，不论是“一线受挫”，或者是“三四线收割”，其背后的逻辑和道理其实近似。

尽管江湖各大门派都在各表其抒，我也想与大家分享几点个人看法，以供参考，欢迎探讨!

一、危机市场与市场微机

大家记得1998年和2008年的危机吗?那么2018年会出现什么样的格局?有人说，几百年金融史，十次危机九次地产。这么讲也不一定极端，世界格局的纷争和资源再分配皆源自于土地。

市场越来越复杂，如2017年股市波动一样，很难三言两语概括。受结构行情影响，中间还夹杂着微妙的国民心态，使很多专家言辞飘忽不定。但很明显，政府的顶层设计和调控手段也愈加具有前瞻性和精准性。我们对市场的理解，不能停留在经验和套路中。

经历了持续的调控，房地产市场的城市格局大致确定。一线城市和核心城市继续在掌控下“被计划”，弱二线城市成为房企规模战之下的“兵家必争之地”，而三四线城市的这轮“狂欢”还未结束。

一线城市：寻找另一条护城河

2018年调控持续下，市场会保持稳定的发展轨迹，一线市场要发挥领头羊的作用，市场严格管制的手依然会伸得很长，说白了就是“被计划”。“租购并举”的新格局之下，一线城市租赁市场将大有可为。

一方面，现阶段下，响应号召，政策环境会给予尽可能的鼓励和支持，例如去年末出现金融工具的放开和一些创新模式的落地。另一方面，一线城市“市场化”的矛盾和问题仍较为突出，租赁市场的发展不失为一个解决出口。

而从目前租赁市场形态来看，可以分为两类：一块是政府主导的租赁住宅，也就是所谓的“国家队”，做法无非是在原先地产模式基础上，增加了定向土地获取方式的属性，以封闭的参与方加上一些刚性的游戏规则来实现;另一块则是租赁界的“真枪实弹”，以长租公寓为代表，参与主体就是业内称呼“5+1”格局中“5”，即除了“1”代表的国家队以外的创业系、中介系、房企系、酒店系、资本系这五大主体。目前行业模式还在摸索阶段，但自去年10月以来，保利、新派、招商、旭辉、碧桂园等纷纷发行REITs，资产证券化取得快速突破。政策支持鼓励下，金融工具及相关配套的逐渐落地与完善，相信这块市场还是有很多市场化机会的。

信贷货币在资产空转，造成资产泡沫，其实仔细看，趋势中“REITs”现象意味着几个问题：

①国家很注重社会效率的优化;

②租赁市场志在打破利益格局，“租”解决的是资金流动的效率;

③“经营使用权”，是鼓励土地与房产剥离，拥有权和使用权再次剥离;

归根结底，抑制资产泡沫，最重要的是调整“社会效率”。

弱二线城市引兵家竞相追逐

二线城市方面，核心二线城市和一线城市应该是趋同化的，例如杭州、南京、苏州、天津等城市。而一些弱二线城市则可能成为房企“拼规模”的主战场，例如武汉、长沙、成都、昆明、南宁、沈阳等。因为弱二线城市一般政策环境相对宽松，更利于发挥，而且作为二线的发展定位，前景也更值得看好。房企在规模战之下，布局弱二线城市更具赢面，因此，弱二线城市可能成为“兵家必争之地”，本轮可能还会出现一些土地交投活跃的情况。

三四线城市现“地产口红效应”

谈及三四线城市，我想到一个女同志们会感兴趣的词——“地产口红效应”。原本口红效应是个经济名词，主要是指因当前的经济萧条而导致口红空前热卖的一种十分有趣的经济现象。

我认为的“地产口红效应”则是指在地产行情走下坡路的状况之下，反而会引发多股热卖潮。

究其原因，首先是因为一些三四线城市在去年下半年甚至临近年尾才热起来，惯性使然，市场还会持续活跃。其次，没有完成“去库存”目标的三四线城市将继续努力。第三，从整个大市场基本面来看，经济结构的重组需要房地产市场作出调整，但无论是出于税收贡献的考虑，还是对经济支撑作用，楼市整体交易量大幅下滑是不希望被看到的。所以，本轮一二线城市严控导致交易量大幅萎缩的情况下，三四线城市一定程度上需要去弥补这部分缺失。

看，有四位挤入一线城市的种子选手。刚过完年，燕郊、固安在环京圈房价暴跌近半。而杭州、南京、武汉、成都仍然有“抢”的现象。“抢”的背后不是购房情绪和资金支持，而是“供缺”与“当地政府的上进心”所致。我很看好二线城市的种子选手，他们就像三十而立的年轻人，积累之后有了“主角”资本。

所以，在我看来，今年三四线机会还是挺多的。不过，布局三四线城市蕴藏的中期风险需要审慎对待。对于和都市圈呼应的三四线城市，例如处于长三角都市圈、京津冀都市圈、珠三角都市圈范畴内，这些城市本质上已经跳脱传统意义上的三四线定位，成为大都市圈、大市场梯度上的组成部分，甚至可能担负使命，去缓解核心城市内生压力或者泡沫危险，这部分城市投资安全边际会高一点。其次是位于核心城市周边，如环成都、环南昌等区域的三四线城市，原则上也有一定市场机会。而其他三四线城市，没有核心城市辐射带动，自身市场容量有限，加上区域产业、人口支撑力度不够，这类城市的投资布局是一场大冒险，一种投机。

二、大房企手段：加速分化与规模战，慢就是“死”

房企们正在参与转型之战。这个“转”，不止于模式，更是与时俱进中的变革能力。TOD思维(Transit Oriented Development，交通引导开发)、ECO理念(区块链)、cityhub概念(集长租公寓、联合办公以及配套商业于一身的小综合体业态)……这些新思路正在推动房企加剧分化。

未来一二线城市，乃至七八线城市都将继续分化。城市与城市之间分化，区域与区域之间分化，街道与街道之间分化，不同小区之间还有微妙的分化。在未来的房地产结构行情中，你可能会发现“房租”比“房价”敏感。因为房产壁垒在于总价门槛与银行信贷的收缩，正常奋斗的城市主力将更加无力承担。毕竟在中国15亿人口中，能在一二线置业的，只占0.67%。

因此，“分化”将是一个长期持续的进化运动，它意味深长。

强者求大、弱者求新，两者都求快，慢一步就会遭遇淘汰。战国七雄为什么是秦笑到了最后?——有兵强马壮的先天优势、有胸怀大志的主权意识，当然，还有一点不能忽略的是它的“变法”。房企该如何变呢?

大型企业变之道——平衡

2018年是调控深化的一年，市场的持续低迷使得企业背负的压力将更大。这种时候，大型企业凭借规模优势，具备更强的取暖能力。如果自身携带能力够的情况下反而更容易提速，从而与其他企业拉开较大差距。因此，今年房企竞争中“强者恒强”的特征也会更明显。从2018年1-2月房企销售榜单也可以看出，目前十强门槛已更新至290亿，累计销售额已经接近100强房企的销售总额的48%。而碧桂园一天的销售额便能成为当前房企百强的入场券，甚至比后者还要更高。

从总体趋势看，2018年大型企业比较稳，基本还是会把市场份额的扩充作为重点。但对于这两年扩张迅速的企业，今年市场压力加剧下，对于平衡利润和风险力的控制会更严格，可能出现稍微踩点刹车的情况。

中型企业变之道——赋能

中型企业今年将分化加剧。对于充分践行碧桂园模式的公司来说，规模化让企业具备较高的耐受力、容忍度，但系统风险并存，例如项目销售受阻或是市场政策收紧等不利因素影响，所以，今年拼智慧甚至拼运气的挑战比较高，但增长潜力还是有的。另外一部分中型企业，在传统房地产市场空间一再被压缩的情况下，企业往三四线扩张的野蛮程度或是效率又不高，这些企业今年有可能掉队、跟不上节奏。

中小型企业变之道——糅合

对中小型房企而言，2018生存危机四伏。以往房企并购对象可能以小型，项目公司型为主，而今年“大鱼吃小鱼”的并购趋势将波及中小型公司，尤其是一些本地化的中小型公司。这预示着中小型企业将面临三种出路：一种是快卖变现，盘活存量，因为不存在“时间换空间”的可能;第二种是主动被并购，寻求新的合作发展模式，或是自己把手头的房子卖掉，退出江湖。第三种就是摸索转型之路，谋求新的发展模式。尤其对一些资本能力较强但是目前开发规模不大的中小型企业，在转型上表现出更迫切的诉求。当然就当下形势而言，房企转型这件事，应该是大中小型房企共通的话题，下一期我们再进行深入探讨。

【结语】

房地产市场本身在不断进化之中，不同于以往的“高周转”，房企所研究的重点，应放在如何回归商业本质，以精细化运营的思维和技术化的科技手段，来真正实现效率、成本、体验上的提升。最重要的是要懂得观测“风势”，在每一位房企心中，要将“中央利益”放在首位，所谓遂顺万物强调的是你得參得出“道”。

另一方面也很重要，就是形势背后的心态。可能接下来好几年的经济都会让房地产业利益相关者情绪负面。危机，是一种“被未发生的事态恐吓”的人的感觉，并不是真的伤害。我们需要自我调节“焦虑”和“聚焦破坏性”的情绪。陶朱公成为首富的秘诀在于“候时转物”，如果你能保持敬畏而乐观的情绪专注“耕种”，如果你能站在顶层决策者的角度，来看待他们如何理解中国战略与中国账户，我们将不会继续迷茫。

出差前，遇到一个资深的房企长辈聊天，我向他请教怎么看待未来三年的房势?

“顺应天道，万事史焉”。