解局 ｜ 万科入局麦溪村千亩城改与昆明谋局

麦溪村的千亩旧改项目，有了新的进展。

最新消息显示，近日，昆明万麦房地产开发有限公司近期发生股权变动，控股股东由云南万科、珠海万盈变更为昆明万颂及昆明万伦。

通过股权穿透发现，昆明万麦的股东变更成为万科、鑫海汇。

昆明万麦自2021年成立，一直被外界视为万科介入麦溪村城改项目二级开发的重要平台。在一级土地整备完毕的当下，二级开发平台发生股权变动，其寓意何为？拉来鑫海汇的原因又是什么？

新伙伴

面对千亩旧改，万科决定拉来鑫海汇合作。

最新消息显示，近日，昆明万麦房地产开发有限公司近期发生股权变动。

观点新媒体了解到，昆明万麦由万科出资于2021年8月成立，注册资本为2.5亿元，法定代表人为杨忠平。因公司名称的关系，昆明万麦一直被外界看作是万科参与麦溪村城改二级开发的重要平台。

此前，昆明万麦由云南万科企业有限公司、珠海万合万盈企业管理中心(有限合伙)分别持股99%及1%。

此次股权变动之后，昆明万麦改由昆明万颂房地产开发有限公司和昆明万伦房地产开发有限公司控股，前者持股比例60%，后者持股40%。

天眼查消息显示，昆明万伦由云南万科、珠海万盈分别持股99%及1%；而昆明万颂由厦门鑫海汇投资有限责任公司持有100%股权。

早在2016年，万科就曾战略入股鑫海汇，通过股权穿透发现，厦门鑫汇海由深圳市广荣华投资有限公司持有60%股权，而云南万科持有40%股权。

按此计算，股权变更之后，云南万科的持股比例从99%降至75.4%，珠海万盈的持股比例变更为0.6%，新增鑫海汇入局，持股比例为24%。

也就是说，面对麦溪村千亩城改项目，万科有意选择鑫海汇作为合作伙伴。

拉来鑫海汇，一方面，万科仍旧持有大部分股权，仍旧掌握项目的话事权；另一方面，通过鑫海汇的入局，万科能够实现降杠杆的作用。

资料显示，麦溪村城改项目位于昆明盘龙区茨坝街道办事处，总用地面积为1353.89亩，拆迁面积约84.68万平方米，回迁面积约39.16万平方米，总投资金额约84.55亿元，将分为四个地块开发。

早在2008年，麦溪村就已被列入昆明城改名单，并于2011年选定云南麦溪房地产开发有限公司为一级开发方。

但此后多年来，麦溪村城改并无实质性进展。

直到2021年，故事迎来新的转机，彼时，云南万科的子公司昆明同茂地产已取代同德，成为云南麦溪房地产开发有限公司第一大股东，由此，万科正式介入麦溪村城改的一级开发阶段。

万科的入股，让停滞十余年的麦溪村城改，有了实质性的进展。

从云南本地媒体报道来看，今年8月末，麦溪村位于龙泉路以西地块大部分民房已被拆除，基本是净地呈现，而龙泉路以东的地块并未开始拆迁，村内生活秩序正常。

与此同时，今年8月25日，麦溪村城改项目最新规划出炉，在增加住宅占比的同时，还增加了40多亩教育用地。

一边是规划的调整，另一边是昆明万麦的股权变动，不少市场人士猜测，麦溪村城改将加速推进。

不过，在麦溪村城改的一级开发阶段，万科联手同德进行，但显然，二级开发，万科想换个合作伙伴。

昆明谋局

鑫海汇与云南万科的渊源，始于旧改。

据了解，万科最早在2009年进入昆明市场。彼时正值昆明北市区快速发展的年代，而万科的入局，提出了将北京路作为进入昆明的第一个十年城市中轴主张，并打造了万科·金域缇香。

此后多年，北京路在城市迭代与恢弘崛起当中，不断成为了当今昆明的主干道之一，当然这也是后话。

回到万科本身，实际上，入局昆明之时，正是昆明启动36个城中村改造项目的重要阶段，除了万科，碧桂园、融创、绿地、中海、保利等大型房企，亦在那个阶段接连入昆。

不过，最初的时光，万科更多是“单枪匹马闯西南”，大体量的城改、旧改给“独行者”们增添了极大的难度。

2016年，“独行者”万科拉来了另一个独行者”——鑫海汇。

不过，那个时期，鑫海汇是一家名不见经传的“小公司”。

就是这家低调的公司，在2012年突然强势杀入昆明的一级开发市场，彼时，鑫海汇通过“竞争性谈判”夺得了7万亩昆明官渡文化生态新城的一级开发权。如此大体量的土地整理项目，在当时实属罕见，而鑫海汇也因此一战成名。

但由于资金难题，鑫海汇虽签下了官渡文化生态新城项目，但始终没能取得太大的进展。

2016年3月，万科通过战略入股鑫海汇公司，成功解决鑫海汇的资金压力，且顺利布局这个7万亩的项目。这是万科与鑫海汇的初相识，自此，万科开始与鑫海汇深度捆绑，不断加码云南。

比如2018年3月14日，鑫海汇联手万科9.39亿元拿下昆明市官渡区小板桥街道办事处（官渡区文化生态新城项目用地）3宗宅地，面积467.18亩；

比如2020年12月18日，万科、鑫海汇联合体30.48亿元斩获官渡区文化生态新城项目281.89亩土地。

类似的案例比比皆是。据不完全报道，自2018年以来，万科、鑫海汇联合体在官渡区拿地接近1500亩，开发万科大都会、万科公园城市、万科500里等项目。

深度捆绑鑫海汇，共享利益的同时，能够共担风险，显然，这是万科在彩云之南的发展策略。

据了解，目前，万科于昆明在开发项目仍有十余个，有数据显示，2021年，万科于昆明实现83亿元销售额，位列昆明地区销售排行榜的第二名，仅次于“云南一哥”俊发。

2022年及2023年上半年，万科的销售额超过俊发，销售额位列昆明的首位。