10月办公空间服务发展报告

　　观点指数 1-10月，全国办公楼竣工面积1851万平方米，同比增长13.5%;办公楼销售面积为2508万平方米，同比增长2.4%;办公楼销售额为3526亿元，同比增长-1.6%，办公楼供给持续稳定增长，为办公空间服务行业供给注入活力，但办公需求有所放缓，新增办公空间或面临去化压力。

　　企业层面，办公空间项目入市速度放缓，但企业拓店速度持续。10月，WeWork新推出企业定制业务线，随着国内办公消费的升级，企业定制业务愈加受青睐。

　　此外，WeWork耗时两年终实现上市。从上市后的首份财报来看，前期由于疫情原因，出租率及空间会员数受到重创，今年以来运营及财务状况从重创中缓慢恢复。

　　展望未来的办公形态，对于空间的划分或将不局限于经济性的分类，更多是突破业态之间的融合，实现娱乐、居住、办公、交通等一体化集成的优化布局。

　　办公空间入市放缓，企业定制受青睐

　　10月颁布的《关于进一步支持大学生创新创业的指导意见》中提出，支持大学生创新创业，有助于提高办公消费需求，提升办公服务行业活力。

　　据观点指数观察，10月仅优客工场和创富港有新增项目开业，其中前者的项目是位于沈阳的V.OFFICE·优客工场，优客工场维持轻资产业务拓展，城市布局下沉持续。

　　来源：观点指数

　　月内WeWork正式推出Powered by We，在WeWork自持办公空间之外进行轻资产运营管理输出服务，为客户提供定制化的一站式办公解决方案。

　　同样，优客工场关于企业定制业务亦有涉及。早于2018年，优客工场推出U定制业务，主要是为入驻企业提供从办公需求、选址、空间设计、工程管理、智能办公解决方案到全周期运营的一体化办公解决方案。

　　10月，优客工场新增与深圳建广数字科技有限公司签约的U定制项目。与中国忠旺集团西安分部合作的企业定制项目正式交付使用，同时这也是优客工场与忠旺集团的第6次合作。

　　目前，多家办公服务企业已推出企业定制业务线，如氪空间的“氪星智造”;办伴的“全办”;OFFICEZIP的“OFFICEPRO”，以及BEEPLUS已经为铂涛集团、鸥翎投资、挑战者资本、珠海大横琴、元气森林、锦江集团等企业量身打造总部定制空间等等。

　　在国内经济增长的同时，世界财富500强、独角兽等企业数量增长加快，国内企业对于企业总部需求提升。这些企业更加看中办公空间和办公环境，更多的企业客户青睐于一站式的企业定制业务打造总部办公空间，办公服务企业的空间设计、运营管理服务能力在企业定制业务上成为必不可少的要素。

　　企业积极拓店，轻资产为主力

　　在新拓项目方面，办伴、寰图、氪空间、优客工场等企业拓店积极性持续。其中寰图、梦想加、氪空间、BEEPLUS、优客工场等办公服务企业以轻资产模式进行规模扩张。

　　来源：观点指数

　　月内，办伴与光大安石达成合作，DPLUS空间进驻明悦大厦7F半层、8F整层，打造独立装修小户型办公空间，是DPLUS进驻领展、嘉誉、吉汇、合生汇、双狮汇、玫琳凯6项目之后的又一高端商务办公空间。

　　同时这也是办伴进驻的首个酒改办项目，该项目前身为明悦酒店，改造后成为集商业、办公、公寓为一体的多业态建筑，

　　事实上，这并非办公服务企业首次与酒店、产业园区、商业综合体等项目合作的案例。此前早有WeWork入驻上海广场、梦想加入驻长寿路189项目、优客工场入驻大兴鸿坤广场等案例。

　　商场、购物中心、商业综合体、工业园区等业态中引入办公服务企业，可以丰富区域业态组合，优化资产配置，同时周边的多业态组合配套也可以为办公空间入驻企业员工提供生活便利。空间划分上，实现多业态融合，空间价值得以释放。

　　值得注意的是，BEEPLUS及优客工场持续以轻资产管理输出模式扩大市场规模。10月，BEEPLUS携手地产基金翰德东辉推动资产优化升级。BEEPLU将凭借资管以及运营管理能力，实现北京存量写字楼项目的价值最大化，该项目预计将提供200-2000人的独栋总部办公空间。

　　WeWork终上市，Q3营收下降18%

　　10月21日，WeWork正式以SPAC方式登陆纽交所，股票代码为“WE”。

　　早于2019年，估值470亿美元的WeWork向美国证券交易所第一次递交了招股书，但由于公司创始人之间的利益矛盾以及公司估值受到质疑，WeWork推迟了上市计划。

　　和第一次上市不同的是，WeWork估值已经缩减至80亿美元，上市首日开盘价为11.28美元/股，首日累计涨幅13.49%，募集资金13亿美元，包括8亿美元PIPE。

　　数据来源：WeWork，观点指数整理

　　近期，WeWork发布了三季度财报，数据显示，截至2021年9月30日，WeWork办公空间项目分布于38个国家的764个地区，提供约93.2万个工位(DESKS)，会员数达54.6万;三季度售出工位数15.5万个，销售面积为930万平方英尺。

　　由于全球疫情，WeWork全球入驻率从2019年Q4的72%下跌至2020年Q4的46%，在2020年四季度触底之后，今年以来入驻率下降问题得到改善，从一季度的49%回升至59%，预测10月会升至61%。

　　同样，受疫情影响，全球办公空间会员数从2020 Q1到2021 Q1持续下降，今年以来，会员数稳步回升，但仍未达到全年同期水平，预计10月全球办公空间会员数回升至56.2万。而其全球工位数总量为93.7万，工位数持续缩减，其中WeWork关闭了一些无法盈利的办公空间。

　　数据来源：WeWork，观点指数整理

　　另一方面，WeWork三季度营业收入6.61亿美元，较去年同期的8.11亿美元下降18%， 9月份营业收入为2.30亿美元，连续第五个月保持增长。

　　目前WeWork以重资产运营为主，三季度其Membership & Services Revenue收入6.27亿美元，Other Revenue为0.34亿美元。净亏损8.44亿美元，较去年同期亏损9.99亿美元，亏损同比缩减。

　　疫情之下，WeWork全球出租率受到影响，随着出租率及空间会员数的回升，二季度以来，WeWork的营业收入及净亏损缓慢恢复。