破局|城镇户口可以继承农村宅基地

近日，自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局，对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”，即邵志清代表提出的《关于完善不动产登记的若干建议》作出答复。关于农村宅基地使用权登记问题回复如下：“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。”

自然资源部的此项回复经过多部委确认，故有其绝对权威性和可操作性，意味着只要是合法继承人，无论你是城镇户口还是农村户口都可以继承农村宅基地。在过往实践中，农村宅基地继承问题根据《土地管理法》等相关规定，如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地;如果是城镇居民，只能继承房屋，不得继承宅基地使用权，且继承房屋不得翻建、改建、扩建，待房屋处于不可居住状态时(自然消亡后)，宅基地由集体经济组织收回。

这对于在农村有宅基地的家庭是一重大利好，是乡村振兴、城乡融合背景下，农村土地制度改革的一大突破。

在现实生活中，农民进城购买商品房，房屋所有权人至少有一方需转为城市户口，转为城市户口需放弃在农村所拥有的土地承包权、林地承包权和宅基地使用权。在中国农村人的思想意识中，土地和家乡就是自己的根，在外求学和工作的“外漂”人群中有一句话总能引起共鸣“回不去的家乡，留不下的北上广深”，一旦农村户口迁到城市，就对家乡做了一次身份切割，之后再想迁回农村户口，已成为不可逆。

但今后，大家可以打消此类顾虑，在城镇买房落户，依旧可以依法继承房屋和宅基地。

对几点问题的看法

一、宅基地使用权能否被单独继承

按照房地一体的原则，继承人继承房屋所有权和宅基地使用权，不可单独继承宅基地使用权。继承后的房屋可以出卖给符合条件的集体经济组织成员，但不允许只出售房屋所有权，保留宅基地使用权。

二、宅基地使用权能否被永久继承

本次答复没有说明，按照目前的政策，宅基地继承时限分为两种情况：

1)本集体经济组织成员继承宅基地，可以在取得相关审批手续后，对宅基地进行翻建、改建或扩建。

2)城镇户口继承宅基地，继承后的房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由村委会收回。按照房地一体原则，宅基地使用权的继承是以房屋为前提，经过若干年后，如果继承的房屋因年久失修倒塌，处于不可居住状态，宅基地将由村集体收回。

继承的房屋不能翻建、改建、扩建，是不是只能任由它自然消亡?肯定不是的。

继承的房屋可以在不改变房屋结构的基础上进行修缮，也就是俗称的修修补补。现行法律没有规定继承房屋不允许进行修缮，这不同于再建设，再建设改变了房屋原有的结构。

继承的房屋拥有所有权，继承的宅基地只有使用权，所有权仍归集体所有。在本次答复中明确提到：根据《不动产登记操作规范(试行)》规定，非本农村集体经济组织成员(含城镇居民)，因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

三、城镇户口可以继承农村宅基地是否意味着农村土地制度将全面放开

本次答复并不意味农村土地制度的全面放开，城镇户口继承农村宅基地也仅限于原住宅的合法继承人，依旧需要遵循《继承法》、《土地管理法》和房地一体等原则。

城镇居民依旧不可以在农村买地、买住宅，工商资本投资农业亦要避免“非农化”经营。

四、对房地产市场的影响

据国家统计局发布的2019年国民经济和社会发展统计公报显示，截至2019年底，中国的城镇化率已提高到60.06%，但乡村常住人口仍有5.51亿，中国农村依然具有庞大的人口基数。在城市化进程和城乡一体化的协同推进的背景下，城镇户口可以继承农村宅基地将打消大部分农民落户城市的顾虑，户籍城镇化进程可能会加快。农民进程意愿的加强将有利于周边县市城市的房地产销售，有利于稳定县域房地产市场的平稳发展。

总结

本次答复是对农村宅基地制度的重要明示，是对宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的又一步探索，有利于深入推进农村“两权”抵押工作。

未来农村土地制度改革可能会适度放开土地承包经营权、林权的权属继承问题。

城镇户口继承农村宅基地为城乡融合发展创造了更大空间，未来乡村养老、乡村旅游可能会成为农村经济转型发展的一大增长点。