净负债率225% ，赴港IPO能成这家房企的“解药”吗？

上周，实地地产向港交所递交招股书。

　　图片来源：实地地产招股书

　　这则消息让其实际控制人张量再次进入公众视野。

　　他另一个被人熟知的身份是富力地产联席董事长兼总裁张力的独生子。

　　与大多数地产二代不同，张量并没有子承父业。

　　也许是并不甘心栖身父亲羽翼下，他选择了自己创业。

　　2006年，张量成立实地地产，14年后赴港上市。

　　此次准备登录资本市场，无疑是借助资本力量谋求更好的发展。

　　但实地地产2019年净负债率高达225% ，财务状况不容乐观，赴港IPO能成它的“解药”吗?

　　资本又将如何回应这位80后的掌门人?

　　01

　　富力公子张量：低调的跨界玩家

　　张量身上的标签一直不少。

　　从“富力公子”、“新京城四少”，到“投资达人”、“科技发烧友”，这位留学归来的张公子看起来既野心勃勃又不拘一格。

　　2003年加拿大归来后，张量一开始便选择了独立创业，而且还是在地产行业之外。

　　期间，张量创立了数十家公司，包括黑洞投资、恒量建设集团、普及中国等，涉足房产、工程、餐饮、营销、社区服务、智能家居、投资等多个领域。

　　张量作为“地产二代”，却醉心于科技，起初并未将地产作为重点版块去发展，而且在地产行业之外的领域做得相当好。

　　其中，最为人称道的还是黑洞投资这个公司，其投资领域广泛，包括智能家居、社区配套、房地产金融等，具体有货拉拉、小狗机器人、房司令等项目。

　　张量也因此获得了“2018年度最受欢迎投资人”称号，一起获此殊荣的还有红杉资本沈南鹏、华兴资本包凡等创投圈知名人士。

　　在投资上，张量也有过失败，不过这似乎并不妨碍他对新鲜事物的好奇和探索。对于涉足父辈未知的领域，张量曾在接受媒体采访时说：“再做一样的就没意思了。”

　　不过兜兜转转，张量还是回到了父亲张力所在的老本行，2006年创办实地地产，他一直倡导“技术”和“地产”的结合，在房地产界也算是特别的存在。

　　这位跨界玩家很会玩，当别的房企“正经又千篇一律”时，实地地产却另辟蹊径，打造了年轻新潮、科技化的企业形象。

　　目前，张量有三家实际控股且担任执行董事的公司已在联交所上市，分别是传递娱乐有限公司、脑洞科技有限公司和力量矿业能源有限公司，分别涉及娱乐、半导体、矿业开发。

　　若实地地产上市，将成为张量控制下的第四家上市公司，他能否如愿?

　　而实地地产，实力又如何?

　　02

　　实地地产的家底几何

　　实地地产成立于2006年，同年就在广东中山市打造了第一个大型综合社区项目，名叫实地璟湖城。为保项目成功，实地地产还特意邀请了富力高管坐镇。

　　此后几年，实地地产进驻了遵义、六盘水、无锡等三四线城市，项目少且布局分散，一度进入了沉寂期。

　　但在2015年的广州，一个名为丰实地产的公司用超过其全年销售额拿下广州萝岗四宗宅地(后被开发为实地常春藤)，这样的“壮举”使得该公司在群雄逐鹿的广州市场“一举成名”。

　　这家公司背后的实际控制企业正是实地地产，这个举动打破了发展瓶颈。

　　“实地常春藤”，成为实地地产在一线城市开发的首个项目，也为以后的发展打响了名声。

　　2017年起，实地地产疯狂在广州及周边乃至深入西南的昆明等多地疯狂拿地。

　　如今实地地产已覆盖全国六大最具成长力城市群，布局29城。

　　截至今年3月底，实地地产合共持有37个处于不同发展阶段的地产项目，总建筑面积为143万平方米，实地总土地储备1016万平方米。

　　据克尔瑞数据，2019年实地地产以全口径销售金额为119.6亿，行业排名第153位，较2017年201.1亿排名第89位、2018年158亿排名第122位，排名连续下滑。

　　在千亿房企已突破30家的背景下，年度销售仅百亿元的实地地产，规模亟待突破。

　　或许是IPO之心早就有之，去年开始，实地地产开始了大规模的改革，其对高层人事进行了较大调整。

　　图片：实地地产高管变动表

　　2019年4月原泰禾集团CFO李斌入职实地地产，担任CFO。

　　同年10月底，碧桂园江苏区域总裁刘森峰离职并加盟实地地产。11月初，张量任命刘森峰担任实地地产副董事长兼总裁。

　　曾创造了“一天一个亿”的刘森峰被称为地产圈“打工皇帝”，让外界更加关注起了这家广州房企。

　　如今他被委任为执行董事兼首席执行官，负责实地地产的整体物业发展及日常管理。

　　2020年3月，原荣盛发展副总裁刘军履新实地地产任副总裁。

　　刘军自1997年加入中海，在中海近二十年，堪称根正苗红的中海系。后又入职宝能、荣盛。

　　在房企普遍融资难的大环境下，刘军的存在，就是一块儿人人哄抢的香饽饽。

　　李斌、刘森峰、刘军加入实地地产，这哪是百亿房企的规格，明明就是千亿房企的阵仗。

　　与此同时，今年以来实地地产较为频繁地出现在招拍挂市场，这在其以往的发展中是少有的。

　　现在看来，这或许是实地地产的IPO前奏。

　　敲响资本市场大门的张量，能否在“刘森峰”们的带领下完成上市呢?

　　03

　　光环之下，实地闯关难点

　　据不完全统计，除实地地产之外，港龙地产、上坤地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、领地控股、中国文旅等企业，在港交所等待上市。

　　而李斌、刘森峰、刘军这些精英的加入，无疑为实地集团增色不少。

　　但尽管光环闪耀，但闯关IPO之路依然不易。

　　我们不妨一起仔细看看招股书的数据和背后透露的3个关键点。

　　1、债务高企影响利润

　　盈利能力上，实地地产2017年、2018年、2019年毛利润分别是8.5亿、16.0亿、25.7亿，毛利率分别是21.9%、25.2%、30.9%，呈现持续上升趋势。

　　数据来源：实地地产招股书

　　实地地产毛利率的持续提升，主要归功于拿地成本以及施工成本持续下降导致。

　　但毛利率提升并没有最终体现在企业盈利上。

　　2019年，实地地产归母净利润为7.3亿，同比下降11.6%，利润率也从2018年的12.9%下降至2019年的8.7%。

　　数据来源：实地地产招股书

　　制图：资本侦探(单位：百万)

　　实地地产在2019年毛利率提升的情况下，净利率反而下降，这一方面体现公司在规模不断扩大过程中，经营效率有所下降，其他经营费用增长较快。

　　同时，和大多数房企一样，高企的债务成本也长期侵蚀公司的利润。

　　2、短期偿债风险较高

　　实地地产目前维持相当高的债务水平，2017-2019年净资产负债率分别是3909%、533%、225%。

　　数据来源：实地地产招股书

　　相较于2017年39.09倍的净资产负债率，实地地产在最近两年已经采取措施大幅度降低负债及权益的比例，在2019年降到2.25倍。

　　实地地产的净资产负债率虽然快速下降，但公司依赖负债进行发展的比例仍然较高。

　　要知道2019年百强上市房企的平均净资产负债率为101.8%，而实地地产是其平均水平的2倍还多。

　　截止2019年末，实地地产一年内到期的银行贷款及其他借款总额已接近35.8亿，但公司现金及现金等价物仅为20.4亿元，无法覆盖1年内到期负债，短期偿债风险较高。

　　3、现金储备大幅下降

　　在现金流方面，现金流量净额连续下降。2017-2019年的现金流量净额分别是25.18亿、6.63亿、2.23亿。

　　从25.2亿下降到2.2亿，降幅超过23亿。

　　究其原因，主要是近两年实地地产新增项目较多，导致大量回笼资金被再次投出导致。

　　自身造血能力的降低，也导致实地地产现金储备出现大幅下降，从2017年末的45.8亿到2019年末的20.4亿，下降幅度超过25亿。

　　数据来源：实地地产招股书

　　制图：资本侦探(单位：百万)

　　张量曾在内部放言，实地地产未来要做到行业第一。但事实上，实地地产多年来的销售额不过百亿出头。

　　上市，对于年轻的实地地产来说，是迈向更高台阶的起点。

　　在张量的计划中，他想做的不仅仅是传统的地产行业，而是想带领实地地产成长为地产界的苹果公司。

　　如果赴港上市成功的话，或许能给这家科技型房企提供充足的扩张资本。

　　但2019年以来，多家中小房企急于赴港上市，打通融资渠道，不过很多都未如愿。

　　对于实地赴港IPO，你是否看好?欢迎留言说说你对这家企业的看法