统计局《70个大中城市商品住宅销售价格》为什么假?

      昨天，统计局发布2月70个大中城市房价数据，70城中，21城新建商品房价格环比上涨，23城下跌。二手房方面，14城上涨，27城下跌。

　　但随之而来的就是巨大的疑问：

　　2月全国上上下下全面应对疫情，开发商售楼处关停，新房销售暂停。中介门店不开，二手房业务中止。而且疫情期间谁还有心思出门看房，更别提买卖成交了。

　　那么统计局的数据是哪里来的?

　　当然，官方可以通过“数据来源于各地房管局网签信息，与实际成交时间有延迟”等言论回应，虽然说这一系列回应一再降低该房价指数的权威性，但没有彻底推翻。

　　那么我们今天这篇文章就试图推敲一下这份数据，直指核心：数据不符合客观事实。

　　统计局《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》分为2个主表，一份是新建商品房销售价格指数，另一份是二手房销售价格指数。

　　其前身是统计局公布的《国民经济和社会发展统计公报》(以下简称《公报》)。然而不幸的是，2010年2月19日公布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，中国70个大中城市房屋售价同比涨1.5%，涨幅不足前四年涨幅平均数的四分之一，创九年最低点，基本等于没涨，算上通货膨胀房产还贬值了，民众哗然。

　　然而刚过了一周，2月27日，统计局公布了2009年全国房地产市场数据，其中虽然没有房价增幅数据，但简单把2009年该数据和2008年公布的该数据一对比，就能推算出全年房价涨幅为24%。

　　一个1.5%，一个24%?

　　同样是统计局公布的数据怎么就自相矛盾了呢?到底那年房价涨没涨，涨了多少?相信大家有自己的判断。

　　即便没有自己的判断，时任国家统计局局长马建堂在当年5月帮大家做出了判断，他自己表示：“现行的房价数据统计方式确实存在不合理之处”。该文刊发在《人民日报》上，政府官方现在也挂着当年的“发言”。

　   当然，本文重点要讨论的是现今这份房价数据是否已经“合理”了，继续聊。

　　就在数据乌龙之后，统计局用了一年的时间，把数据从原来的每年一报，改成了每月一报。更关键的是把原来的全年房价涨幅，改为与特定基准年份的比较涨幅。

　　从2011年1月开始，每月公布《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。

　　我们来看目前最新公布的2020年2月最新数据：

　　以新房为例，最新发布的新房价格指数有三个主要数据指标：环比、同比和定基。环比、同比不用解释了，定基指的是什么呢?

　　定基价格指数是指在一定时期内对比基期固定不变的价格指数。通常以某一年为基期来计算。以固定期价格水平为100，如果计算期的价格指数高于100，表示这一时期的价格水平上升，低于100，则表明这一时期的价格水平下降。

　　通俗来说就是目前房价跟基准年份房价的比值。

　　数据显示，2月份北京新房价格是2015年的144.8%，那么近似说法是现在北京房价是15年的1.5倍。

　　那么，为什么以15年房价为基准呢?

　　15年之前该数据是以什么为基准?

　　我们翻阅统计局历史数据发现，2016年1月-至今的数据都以2015年全年房价作为基准，而2011年1月-2015年12月的数据，都以2010年的房价为基准。

　　这就有意思了，如果我们找到了2010年的某个城市的房价数据，根据2015年的定基，就能推算出2015年的具体房价，然后再根据2020年2月的定基，就能推算出现在的房价。

　　我们直接上手。

　　(图注：链家统计的2010年北京房价变化趋势，

　　白色折线为新房均价，黑色为二手房均价)

　　查阅链家公布的2010年房价，北京新房房价全年从1月份的1.93万元/平米，涨到12月份的2.09万元/平米，按平均值粗略估算2010年北京房价近似为2.01万元/平米。

      对比统计局公布的房价定基指数，不难算出：

　　2015年1月北京新房价格为 2.01*117.6% = 2.36 万元/平米

　　2015年12月北京新房价格为 2.01*127.4% = 2.56 万元/平米

　　同样取平均近似，由统计局推算出的2015年北京新房价格2.46万元/平米

　　重点来了，2020年2月公布的相对2015年的定基指数为144.8

　　也就是说现在北京房价为 2.46*144.8% = 3.56 万元/平米

　　北京现在房价3万6不到???

　　当然，有人可能会指出链家数据不准，以链家数据来推算出现在的会有误差。(但这里补充一下，统计局公布的二手房房价数据的一大主要来源，就是房地产经纪公司，谁是最大的房地产经纪公司应该不言而喻)

　　那么我们找到安居客2010年北京新房价格：

　　1月北京房价1.99万元/平米，12月2.47万元/平米。

　　粗略取平均，2010年北京房价约为2.23万元/平米。

　　算得2020年2月北京房价为3.96万元/平米，不到四万的均价着实让人羡慕，统计局从真正意义上解决了住房民生问题。

　　同样我们再拿上海的数据推一推，这次换一家数据参考，以米宅公布上海房价走势图作为参考：

　　2010年，上海房价约为2.25万元/平米。

　　根据统计局数据，2020年2月上海新房价格是2015年基准价格的1.504倍，而2015年房价又为2010年定基价格的1.248倍

　　那么可推算上海当前房价为2.25*1.248*1.504 = 4.22万元/平米。

　　上海人民笑了。

　　根据两者数据，我们不如用一个更直观的图表来总结：

　　更多城市的数据就不一一推算了。

　   行文至此，统计局每月公布的这份《70个大中城市商品住宅销售价格》数据的准确性和参考性已经无需赘言了。我们试图思考这份数据的意义：

　　一方面房价数据牵动全国人民，是切切实实的民生问题。无论在房价调控上，还是民众房屋交易上，都需要有一份权威数据进行参考。

　　但权威的房价数据又不能完全响应市场的变动，不然容易引起波动性恐慌，市场是波动的，但房价需要“稳”，对于房地产的心理预期更需要“稳”，而这份房价数据的主要作用也在“稳”这个字上。

　　因此该数据不直接公布具体房价数据，只公布同比、环比、以及定基浮动，虽然完全可以计算出具体房价，但为了“稳”，宁愿选择不公布。

　　同样在市场波动巨大时，该数据选择了较为稳妥的数值表现，既回应了社会期待，也保全了对于房价的解释权。

　　所以，关心中国楼市的朋友不妨把它当做一个例行公事来看待，城市房价涨没涨、涨了多少，每个生活、奋斗在这个城市的人，才最有发言权。