2019年中国房地产总结与展望-结构篇

　　2019年住宅市场产品结构最显著的特征表现为，新房市场三房稳居主力，四房成交比重显著增长，当前整体购房主力需求已由二、三房向三、四房转变，改善需求持续释放下整体中间面积段100-140平方米产品更受购房者欢迎，豪宅购买力回升成交仍集中于一线，东莞、珠海、温州等少数三四线城市今年升温明显，以及二手住宅户型趋大化显现但成交仍持续以刚需为主。随着购房消费观念不断升级，预计未来舒适型住宅需求比重将持续上升，但考虑到政策调控严格和房价上涨压力，各能级城市热销户型还将延续小型化趋势。

　　2019年总结

　　01

　　新房三房占比53%，四房比重大幅增长，二房占比持续走低

　　2019年，随着改善性购房需求持续释放，新建商品住宅市场三、四房成交比重继续明显上升。从CRIC重点监测的126个城市各户型成交套数情况可以看到：三房占比高达53.1%，稳居成交主力，四房比重升至18.6%紧随其后。但就增速而言，四房相较于2018年上涨了2.5个百分点，同比增幅居首;三房同比也继续回升了1.5个百分点;而其余户型成交占比与去年相比则均呈回落趋势，其中尤以二房同比下降了3.1个百分点最为明显。

　　02

　　一线80-90㎡刚需化、二三四线100-140㎡改善特征再强化

　　随着购房消费观念的不断升级，在改善需求增加推动下，现阶段市场上中间面积段住宅产品更为畅销。从CRIC重点监测的126个城市各面积段成交套数占比来看，100-140平方米面积段产品合计占比近五成，占据绝对成交主力地位，其中100-120平方米占比最大约26.7%，当前最受购房者青睐。就增速来看，90-160平方米各面积段成交占比与2018年相比全部回升，特别是主力面积段100-120平方米和120-140平方米产品同比涨幅最为明显，而其他90平方米以下小面积段和160平方米以上大面积段产品占比则均有回落，尤其是80-90平方米下降最快，同比减少1.4个百分点。

　　03

　　90-120㎡三房、120-160㎡四房占比上升，整体延续小型化趋势

　　从2019年普通住宅各户型成交占比分布情况可知，当前市场整体购房主力需求已由二、三房向三、四房转变，其中又以100-140平方米三房和120-160平方米四房最受购房者欢迎。就各能级城市而言，三房方面一线城市120平方米以下产品需求旺盛，合计成交占比接近八成，二线和三四线城市热销面积段相对更大，尤其是100-120平方米产品成交集中爆发，占比均在四成以上;四房方面各线城市120-160平方米产品占比皆超过60%，是当前市场的绝对成交主力。

　　相较2018年来看，90-120平方米三房占比上升，整体小型化成交趋势延续。具体来看，一线城市100平方米以下产品成交占比大幅攀升，特别是90平方米以下同比上涨了4.1个百分点，而100-160平方米各面积段合计跌幅则高达6.6个百分点;二线城市主力面积段100-120平方米三房占比持续上升且涨幅进一步扩大，与相比去年上涨了3.8个百分点，90平方米以下产品同比则回落2.6个百分点降幅最大;三四线城市120平方米以下三房比重继续增加，其中100-120平方米成交占比升至45%且同比增长最快，而120平方米以上各面积段成交则有不同程度回落。

　　100-120平方米四房占比较快上升，160平方米以上面积段成交热度显著回落。其中，一线城市160平方米以上降幅最为突出，较去年锐减6.5个百分点，反观热销面积段120-140平方米同比则大涨4.5个百分点，此外今年100平方米以下四房占比也有小幅增长;二线城市100-120平方米占比增幅最大，而成交主力120-140平方米显著减少3.5个百分点，180平方米以上占比也处在下降通道;三四线城市畅销面积段明显趋小，100-120平方米、120-140平方米占比分别较去年上升2个和1.8个百分点，而160平方米以上各面积段占比皆有下滑，同比共减少了3.5个百分点。

　　04

　　联排热度回落，叠加比重持续走高，120-160㎡趋小化延续

　　从121个样本城市别墅项目各户型整体成交情况可以看到，联排别墅占比过半稳居成交主力，但与2018年相比，仅叠加别墅同比持续上升，涨幅高达5.6个百分点，其余各户型占比则均有不同程度回落，尤以成交量最大的联排别墅降势最猛，同比下跌了3.7个百分点。独栋和双拼别墅因供应量相对较少且总价较高，成交比重则持续处在下降通道，分别较去年减少0.4和1.4个百分点。整体来看，2019年联排别墅成交热度有所回落，叠加产品成交持续走高，经济型别墅仍旧是别墅市场置业   。

　　从121个样本城市别墅项目各面积段成交情况来看，2019年120-160平方米别墅去化最多，畅销别墅产品面积段整体延续小套型化趋势。与去年相比，180平方米以上大面积段豪宅成交占比全线回落，其中300平方米以上大型别墅同比减少3.2个百分点降幅最大，其次200-250平方米产品成交表现不及市场预期，同比降幅也有1.3个百分点;反观120-180平方米中小户型别墅热度持续高涨，同比合计净增长6.1个百分点，其中又以120-140平方米产品增长最多，同比2018年上升3.3个百分点;而120平方米以下别墅产品较2018年小幅下降0.9个百分点，成交持续低位运行。

　　05

　　千万豪宅成交微增且高度聚集一线，西安、温州等脱颖而出

　　2019年豪宅市场成交略有回暖，整体呈现出千万级豪宅同比微涨，但3000万以上顶豪成交持续小幅回落的特征。据CRIC统计，总价1000万元以上豪宅成交套数较2018年上涨5%，而总价3000万元以上豪宅成交套数较去年下降5%，顶豪成交同比虽延续回落态势，但跌幅明显收窄。就具体城市来看，一线北上广深长期稳居豪宅市场绝对成交主力，且成交量同比来看仍持续快速增长，与此同时今年西安以及三四线城市东莞、珠海、温州豪宅市场升温明显，而去年成交表现亮眼的福州、合肥、郑州等二线城市则有所回调。

　　从总价1000万以上豪宅TOP20榜单来看，七成以上豪宅成交集中在北京、上海、广州、深圳和杭州，其余上榜城市也均为热点二三线城市。其中上海豪宅市场持续升温，同比上升11%，以7831套再夺成交榜首，北京、广州和深圳止跌回暖，成交量继续高位运行。整体来看，今年温州、西安豪宅市场热度攀升，成交量同比增幅超50%;杭州、南京、福州、重庆、海口等市小幅降温，成交量同比跌幅在三成左右;而三亚、天津显著下滑，成交量同比皆腰斩。

　　从总价3000万以上顶级豪宅榜单来看，上榜城市皆为一线及二线核心城市，上海、北京成交量遥遥领先。其中上海以807套连续问鼎榜首，然而成交量较去年来看小幅回落9%，北京成交612套紧随其后，但市场热度由降转升。总体来看，榜单城市顶豪成交量较2018年相比跌多涨少，尤其杭州、厦门、南京快速步入下行通道，同比跌幅超50%，反观海口、福州成交量同比大增，主要是受去年同期基数较低的影响。

　　从单价10万/平方米以上豪宅成交情况来看，整体成交量同比大涨60%，上海依然高居榜首，深圳购买力强劲，成交量升至1500套以上。就与去年相比，北京、杭州同比涨幅超过90%，今年三四线城市惠州今年表现也十分亮眼，成功跻身单价10万/平方米以上豪宅榜单。而广州、青岛、厦门成交则呈下降趋势，特别是青岛、厦门成交量均不足10套，同比已连续两年下跌。

　　06

　　二手住宅二、三房仍是主力，90㎡以下占比超六成，户型趋大化显现

　　综观今年二手房成交情况，市场主力成交户型仍为二房和三房，大户型产品占比有所提升。据CRIC不完全统计，重点监测的北京、深圳、合肥、武汉和重庆5个样本城市二手房成交套数占比显示，二、三房合计成交占比达80%以上。相较于2018年，一、二房成交比重显著回落，同比分别锐减了3.4个和6.5个百分点;三房市场需求最为旺盛，成交占比升至41%，同比大涨9.7个百分点，尤以北京最为典型;此外四房、五房及以上户型比重也略有上升，表明当前在房价高企的这些重点一、二线城市，二手住宅承接新房市场转移而来的改善需求逐渐增加。

　　从成交面积段来看，小面积二手住宅需求依旧最为集中，但成交增长趋大化开始显现。据CRIC重点监测的5个样本城市二手住宅各面积段成交套数占比情况显示，90平方米以下面积段产品为成交主力，合计成交占比达62.7%，特别是70平方米以下需求旺盛，主要是一方面这些城市政策调控持续高压，另一方面房价上涨压力大，因此一大部分刚需客群被挤压至二手房市场，选择小面积、低总价的二手房源来满足基本居住需求。但相较2018年来看，70平方米以下产品成交占比却明显下降了1.5个百分点，反观90-180平方米以上面积段产品成交规模皆有所提升，特别是90-140平方米比重增长最多。

　　2020年展望

　　01

　　90-120㎡三房，100-120㎡四房增长空间大，二手成交仍由刚需主导

　　在当前市场改善需求主导下，展望2020年，普通住宅市场中三房产品将继续长期稳居成交主力，与此同时在购房消费理念升级追求舒适化，以及生育政策放开二孩家庭持续增多的影响下，四房成交比重有望继续保持较快增长，而随着刚需逐渐进入饱和，整体上二房成交量将进一步大幅走低。但受“一城一策”精准调控以及房价水平差异因素的影响，各能级城市分化现象还将显著存在，其中一线城市和市场热度较高导致房价快速攀升的部分二三线城市，刚需小户型成交上升或是产品套均面积小型化趋势还将进一步延续，而大多数三四线城市普遍更青睐舒适性大面积产品。整体而言，我们预计明年市场上100-140平方米三、四房需求仍然最为旺盛，其中90-120平方米三房，100-120平方米四房成交增长空间较大。

　　别墅市场购买动力略有回升，预计2020年整体成交量趋稳或小幅增长，经济型叠墅、联排仍将占据绝对成交优势，产品还将延续去年趋势持续向中小面积段转化，尤以一线城市最为明显，更有向100平方米以下微型叠墅方向发展的趋势。整体上预计200平方米以上中大户型成交将持续走低，120-160平方米成交占比会稳步提升。

　　豪宅市场成交主力贡献仍将源自一线城市，北、上、广、深、杭占比维持高位运行，预计2020年千万级以上豪宅成交量以稳为主，宁波、苏州等今年市场急速升温的核心二线城市豪宅成交有望回升，此外诸如东莞、珠海等受大湾区利好辐射的三四线豪宅市场升温之势也有望延续，而3000万以上顶豪宅成交量还将下滑，但跌幅或将有所收窄。

　　二手住宅市场，二、三房成交占比仍将稳居成交主力，但随着新房市场主力需求由二、三房向三、四房转化，二手住宅承接新房市场转移而来的改善需求将逐渐增加，预计三房占比将大幅提升，90-120平方米面积段产品增长空间更大。但整体而言，二手住宅成交还将继续由刚需主导。