如果不知道买商品房还是二手房 千万别说你懂买房

我建议不买商品房，是因为我国目前实行的是商品房期房预售制度。所谓的期房预售就是说开发商在拿到地之后、没动工之前就开始销售，当我们签了约、交了钱、办了贷款开始还款的时候，这个房子还没建好呢!

所以买期房就不存在看房的问题了，你只能对着沙盘、样板间去想象你的房子。生活经验告诉我们，现实和想象总是有差距。而且，这个差距难以弥补。如果你买的是二手房，签约之前一定会看房。在看房的时候，你可以随时发现问题，比如，你发现地板上有一条裂缝。裂缝有很多种，最严重的叫贯穿(通)性裂缝，就是从一头裂到另外一头，从你家地板裂到楼下的天花板。遇到这种情况时，我们要做一个滴水实验。实验方法很简单：接一杯水，从裂缝上倒下去。如果你在裂缝上倒一杯水就会渗到楼下，说明这是一条贯穿楼板的裂缝!这种情况下你还会买这个房子吗，如果你要买，还会以正常的市场价格去买吗?如果你买的是商品房，地板有没有裂缝是不可能在交易之前(签合同在盖房前)预见到的，而当你发现问题的时候，基本上已经处于这样一个境地：全部购房款都已经给了开发商。止损已经来不及，找谁来赔偿自己呢?

正常人遇到这种事，第一反应就是退房。我要告诉你——不一定能退掉，你做好心理准备!按照目前的法律规定，能否打赢官司退房，主要的衡量标准有两点：是不是主体结构质量问题;是不是严重影响居住使用，两个条件具备一个就可以。为了证明这两点，就要找质量鉴定机构做个鉴定，鉴定是不是质量问题，质量问题有多大，能不能修复，以及损失有多大。由于位置原因，楼板上的贯穿性裂缝一般不会被认为影响主体结构使用功能。简单说就是没多大事!和过山车的道理一样，虽然吓人，但是是安全的。

理论上说得过去，实践中就不然了!你在客厅走动的时候踩在裂缝上，不会担心自己掉下去吗?你敢在你的客厅跳一跳吗?在目前通用的钢筋混凝土的结构里面，地板原本是没有的。一般是在主体结构搭建后直接用混凝土把地板浇筑出来，而这个位置发生裂缝的原因有很多，比如说，施工的时候工艺不到位，本应该14 天完工却只用了7 天;施工的季节不合适，温度发生较大的变化;混凝土质量不达标;房屋发生了沉降或倾斜。总之，各种原因都可能导致我们的地板出现裂缝，只是有些严重有些不严重。别说是裂缝，哪怕是裂纹，都会严重影响人的感受。作为消费者，你一定会认为，裂缝不是一个孤立的现象，它是房屋质量很差的标志!

通常情况下，裂缝和裂纹的鉴定结果是不影响居住。有了这样的鉴定结论，法官一般不会支持你退房的请求。这里面的原因是多方面的，比如，一旦判决退房，基于这个质量问题，全小区都可能要求退房，如此一来开发商有可能破产，就算业主都能顺利退房，也拿不到退房款。不能退房，赔钱还是可以的，但是赔偿多少又是一个敏感的问题。同样这个裂缝，如果发生在二手房上，这个房子半价都很难再卖出去;而商品房发生类似问题，法官判决的赔偿结果通常是购房款的10%。

由此可见，同样的问题，在二手房里显得非常严重，对房屋价格有重大影响，而对商品房来说，影响微乎其微。买二手房时能轻易回避的问题，在买商品房的时候难度要大十倍、百倍。综合考量，买二手房比买期房安全很多。