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广州让临时“窝”变长久“家”,但租购同权离期望还有距离下一篇
国土部:开展新一轮土地利用总体规划编制工作闽系房企作为地产圈最近几年的新势力,正在逐步扩张自己的版图和销售规模,上市融资成为大部分追求规模的房企的必经之路。
1月16日,正荣地产(06158.HK,下称“正荣”)登陆香港资本市场,根据15日正荣发布的招股结果公告,正荣地产最终定价每股3.99港元,经扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后,全球发售的所得款项净额约为38.43亿港元。
无独有偶,1月11日福晟国际(00627.HK)正式完成借壳上市,收购标的为佑威国际,当日股价报收1.48港元,上涨7.25%。
“很多中型房企面对市场竞争均需要更多资金进行扩张,登陆资本市场是实现规模增长的重要一步,将为其下一步规模发展做好准备。”同策咨询研究总监张宏伟告诉记者。
登陆资本市场
从目前情况看,正荣、福晟登陆基本资本市场时间正是地产股被看好的阶段。
正荣在此次上市招股阶段,香港公开发售部分收到有效申请合共6007份,认购合计1.79亿股,相当于香港公开发售股份总数1亿股的1.79倍,录得超额认购。
福晟登陆资本市场当天出现7.25%涨幅,考虑到福晟国际大股东福晟集团良好的土地储备和布局,资本市场同样对福晟有不错评价。
从2015年起,福晟国际就开始了借壳佑威国际上市之路,佑威国际的收购价从19.43亿港元下调至最终的15.11亿港元。根据反向收购的对价支付安排,福晟以0.22港元的发行价发行64.15亿股代价股份,其余1亿港元以现金偿付。完成收购后,潘伟明及其一致行动人将持有佑威国际61.32%的权益。
“福晟借助资本平台发展的路走得有点晚,所以把快速放在第一位。上市平台会坚持高周转模式,在公开市场拿地进行销售,或进行一些公司并购,快速做大规模。”福晟国际执行董事、首席财务官吴继红告诉第一财经记者。
按照规划,福晟国际将与福晟集团协同发展,但目前业务有明显分水岭,作为集团优势的一级开发以及旧城改造,上市公司将不会涉及。上市公司更多考虑住宅和商业结合,布局城市圈内一二线城市和外溢三四线城市。
福晟国际执行董事吴洋介绍,未来福晟国际,商业业务将定位投资运营管理的角色,商业产品线涵盖从商务办公到城市商业优化、到能够符合未来发展消费者需求的社区商业;商务办公领域则包括甲级、超甲级写字楼,最终要把持有物业的资产运作形成自身完善的投资管理服务。福晟国际未来的业务方向将以住宅和商业为主,占比分别为80%和20%,但目前尚未对外公布详细的发展计划。
“集团会支持上市公司发展,如果有优质的公司或项目并购,优先给到上市公司,上市公司做不了的再给集团做。”吴继红说。
根据福晟集团此前的规划,其称最近10年销售收入累计要达1.68万亿元,其中地产板块8800亿,建筑板块8000亿,力争2020年进入千亿销售阵营。因此,通过上市平台进行融资扩张,成为福晟集团非常重要的一步。
对于正荣而言,其一直保持较高速度增长,因此一直需要资本市场助力。
截至2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日,公司借款总额的加权平均实际利率分别为12.5%、11.6%、8.5%及7.3%。
从数据看出,正荣的融资成本还是高于很多一线开发商,因此其更需打通香港资本市场,为未来的融资进行下一步准备。
开启规模竞争之路
看起来,两家闽系房企都在近期选择上市,而背后更多的是抢占这一轮发展的时间窗口。
第一财经记者注意到,包括融信中国(03301.HK)、三盛控股(02183.HK)均在近年选择上市,并开始一轮扩张周期。至此,在闽系房企里面除融侨集团尚未登陆资本市场外,其他主流房企全部登陆资本市场。
易居企业集团CEO丁祖昱预计,2018年TOP4房企总规模或近3万亿,未来房企集中度将进一步提升,TOP10房企集中度有望达35%。克而瑞数据显示,千亿房企数量达到17家。此外,近期有50家房企提出了千亿计划,从竞争格局看,每家开发商虽然提出较高目标,但是完成难度将越来越大。
正荣此前招股书显示,其一直对一二线城市聚焦和深耕,正荣收益由2014年30.39亿元增至2016年的146.03亿元,复合年增长率为119.2%,已交付的总建筑面积由2014年的43.76万平方米,增至2016年的125.12万平方米,复合年增长率为69.1%。
克而瑞统计显示,正荣2017年流量销售额910.1亿,即将进入千亿房企行列。上市的发展将给正荣带来更多的规模优势。
福晟国际的优势则来自集团的丰富土地储备,克而瑞《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》显示,福晟共新增土地建面1786.9万平方米,新增土地货值达3199.4亿元,位居榜单第7位,主要分布在一二线城市,占比近70%。目前福晟集团总储备土地面积已达1680万平方米,总建筑面积3800万平方米,总货值达6500亿元。
规模之路的竞争下,每家闽系房企都不断给自己加码。泰禾集团(000732.SZ)董事长黄其森不久前就曾对外表示,泰禾2018年计划销售额2000亿,较2017年有100%的增长。随后泰禾股价一路上涨,不到1个月股价几乎涨了100%。
不过,规模的竞争使得每家企业选择较高的杠杆,风险开始不断增加。吴继红认为,高负债问题是不可避免的阶段性问题,解决之道在于高周转一定要弥补掉高负债的风险,“另外还要看资产是不是优质,如果资产没有估值偏离的风险,则阶段性高负债企业是可以承受的。”
“2017~2018年正好是市场调整阶段,土地市场机会呈现,这个时段上市将给企业规模扩张带来资本背书。”张宏伟说。
责任编辑: andchou
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