最佳容积率的标准是怎样的

大家在买房子的过程中，都想买到最佳容积率的房子，那么最佳容积率的标准是怎样的?它是由哪些方面决定的?小编带大家来学习一下。

一、最佳容积率的决定因素

在其它住所情况不变的条件下，跟着容积率的进步，消费者对高层或高密度住所愿付出的报价就越低;而住所修建资本在修建密度时，容积率的添加，致使房子层数的增多，随房子层数的增多，开始时因为一般工程费及地基处理费的分摊，、添加电梯、加强抗震等，独自造价由降低转为上升，因而，两者之间存在一个赢利最大化的理论值。

二、最佳容积率的土地增值

在房地产评价中，通常运用以下两种模型对计划进行评价，以断定项意图最好容积率。通常来说，房地产的增值首要来历于土地增值，因而，当某适宜的开发物业类型，而此刻的容积率也是项意图最好容积率。在进行模型核算时，需求用到以下数据，对各计划进行评价。

物业类型 参阅容积率

独幢 0.4-0.5

联排 0.7-0.8

多层 1.2-1.5

小高层(12层) 2.5-3

高层(13层以上) 3.5-5

示例：假定一项意图土地上积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元;多层报价5500元/平米，参阅容积率1。5;别墅报价8500元/平米，参阅容积率0.5。

那么多层住所每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元。

别墅住所每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元

经过核算机能够算出容积为1.2，别墅与多层用地份额为0.3:0.7时，即多层住所面积21000平米，别墅面积3

某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够取得最大赢利。因为政府计划以及地块自身的一些约束，使得最好容积率与实践容积率是有间隔的，但大家能够经过模型核算，找到项目开发的最好物业类型及其容积率，以削减理论与实践之间的间隔。

三、最佳容积率的计算方法

经过前期的销售调查，了解销售上各物业形状的报价及出售状况，给商品定位供给必要信息;联系地块SWOT剖析及计划方针，对各种物业形状的可行性进行开始剖析。

第2步，经过模型核算，求出各物业类型的土地增值高低，并对其进行由高到低的排序，找出适宜项目开发的物业组合，以削减不必要的核算进程。

第3步，断定合理的容积率。

终究，联系总平计划对项目详细数据进行调整，以习惯实践需求。

四、最佳容积率的实际情况

容积率能够有用地分管地价资本，因而，许多项目都以做足容积率为条件，可是改动一下物业类型或降低容积率，相同能够起到增值的意图。

1、不改动容积率，但改动物业类型

在修建密度不变时，容积率的进步，体现为层数的添加;而当容积率不变时，层数的添加，体现为修建密度的降低。注：(假定土地上积为2万平米，约束容积率为1.2，修建面积为2.4万平米，不含公共修建)

有些项目就运用容积率与修建密度的换算联系，把低容积率高密度的多层商品做成低容积率低密度的高层商品，发明出新的物业组合办法。此办法首要运用于江景、湖景、海景等观景项目，因为层数的添加，使修建密度得到有用降低，既添加了小区绿洲上积和公共面积，一起有有利于景象价值的发掘，然后进步物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来计划高层，其容积率1.73，修建密度仅13.8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大进步。别的世贸集团开发的江景豪宅也都选用此办法。

2、降低容积率

因为容积率的降低，寓居质量得到进步，然后加高项目报价，完成赢利最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项开发。

完成赢利最大化是公司寻求的目标，假如能够多从消费者角度出发，多思考消费者的需求与想法，公司就能得到更大的、更长远的利益。