美元加息一定会遏制香港楼市吗

美国肯定会加快加息，这势将对楼价有遏抑作用。有读者提出质疑，说他曾见过利息与楼价齐升的日子，这反映加息后楼价不一定会跌。上世纪七十年代末与八十年代初的时候，就出现过这样的情况;怎能肯定这种情况今后不会再次出现?

读者的质疑有道理。其实我也不是说加息作为一个单独因素已足以令楼价下跌。因为影响楼市的因素很多，很复杂。楼价起落是很多因素同时起作用的综合表现。我是同时看到一系列的其他利淡因素，然后再把这些因素与加息因素联系在一起推论，才得出楼价会跌的预测的。

现实是市场有别于化学实验室，很难把其他的因素通通撇除，单看一个因素会产生甚么影响。如果真的可以这样做的话，我认为其结果一样可以证明加息是一种利淡因素，而不是一种利好因素。

原因很简单：第一，加息会增加供楼负担。加息后，每月供楼的利息就会增加，令有一部分原先买得起楼的人变成买不起楼。亦即是说，这足以令楼宇的有效需求减少。需求减少，价钱自然亦会跟着回落。第二，加息后，存款往银行收息的吸引力会增加，亦会抢走了一部分原先可能流入房地产市场的资金。第三，加息之后，投资者对投资房地产可得到的回报率会有更高的期望。如果租金的上升幅度跟不上加息的步伐，那就只能透过价格下跌去令回报率符合投资性买家的期望。从以上几点来看，在没有其他因素的干扰下，加息是一定对楼市有遏抑作用的。

读者说，楼价有时会与利率一起上升。这种现象我也见过，之所以会出现这样的情况，是因为当地主导市场的并非利息因素，而是同时还存在着其他更有影响力的因素。譬如：当时的经济增长十分强劲，即使不断加息，仍压不住通胀。

然而，目前通胀的威胁并不严重，联储局原希望等通胀的趋势更加明显的时候才加息，若今后在通胀相对低的情况下仍加息，那就一定会对经济有遏抑作用，对楼市亦难免有负面的影响。

特朗普在经济政策上非常极端，与美国一向的做法倒行逆施，效果如何要观察多一段时间才可以知道。若果实际效果欠佳，而他还要大量花费去搞基建及扩军备，那政府就要与民间争夺资金，抢高利率，导致民间的生意就会更加难做。经济学上称此为拥挤效应(crowdingeffect)。其结果是：人民在经济不好，收入不高的情况下还要捱贵息。在这种情况下，楼价当然不可能跟随利息一起上升。

不过，若果特朗普的政策成功，美国经济欣欣向荣，还带动全球经济也好起来。那时，各国央行都得借加息去遏抑通胀。这种加息若是不足以遏抑经济增长与通胀，社会上仍是得益者多，受害者少，那楼价就不会纯因加息而向下回落，甚至还可能随着通胀而一起上升。问题是出现这种景象的机会有多大。