疫情过后，什么样的房子会更好卖？

       最近，楼市被突如其来的病毒强行按下暂停键。全民在家隔离，有些人频临崩溃，有些人却过得很惬意。其实，主要是居住环境不同，导致了生活品质的巨大差异。

　　我有个朋友说，等到疫情结束，她要干的第一件事就是换房。很多人经历这场风波后，心态会发生很大变化。这些变化对购房决策将会产生什么影响?房企该如何根据需求变化，从产品角度做出调整和优化?

　　我们小范围调查了身边朋友，并结合同行分享，为大家做了梳理，希望为大家后期调整产品提供些思路。

　　01 客户需求的变化

　　毫无疑问，疫情会对客户生活方式和置业观念产生巨大影响。具体来看，不同类型的客户有所不同。

　　一、无房一族：还是应该有一套房

　　疫情爆发突然，传染性强，一些城市、社区管理出现了很多骚操作。

　　比如禁止租客进小区等，对很多租房者心理上造成了很大冲击。

　　这种经历，让无房者重新认识到房子的重要性。很多网友就表示：疫情结束一定要买房，有了自己的房子，这样才不会无家可归。

　　二、刚需客户：收入减少，买套更便宜的房子吧

　　疫情对经济打击很大，刚需客户群体的收入也将受到影响，由于担心经济和后市问题，他们反而会选择观望。

　　这些客户需要解决从0到1的问题，低总价、功能性强、配套好的产品会更受他们青睐。

　　三、刚改客户：房子还是大点更好

　　刚改客户大部分是六口之家，三代同堂。随着二胎出生，原来的房子不能满足新需求，不得不置换更大面积的房子。

　　居家隔离这段时间，他们会意识到，家人健康才是最重要的，同时房子还是大一点好，这样住起来能减少家庭矛盾。

　　我认识一个朋友，原本预算换90平三房，居家隔离后，他认为房子还是要大一点，住得起一家人，孩子最好能有个活动空间。于是准备咬咬牙提高50万预算，买一套复式4房。

　　四、高端改善客户：要给家人最好的生活

　　改善客户购买力更强，追求高品质生活，在意空间尺度、带装修、社区环境、物业服务等。

　　经过这次，他们对于好房子有了更加深刻的理解。会追求更高的舒适度、更健康的住宅、更智能的带装修、更好的物业服务和社区配套。

　　五、豪宅客户：别墅安全又舒适

　　以前很多顶豪都是大平层，这次疫情后，客户可能会更倾向于购买低密度豪宅。

　　低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触，降低感染的风险。

　　而且前庭后院，可以种花种菜，不能外出的时可以在院子里喝茶聊天，排解无聊。

　　02 房企如何优化产品?

　　那么，需求变化反馈到产品设计上，应该作哪些调整?

　　一、密度不要太高，保证合理的尺度

　　疫情中发现，病毒在人口密集的居住区传播速度高于密度小的社区。

　　因此，社区容积率会成为客户购房考量的重要指标。不管是什么产品类型，密度不要太高，保证合理的尺度，距离感带来安全感和舒适度。

　　作为市区高层产品，则一定要重视归家动线的私密感，考虑回家动线如何减少与人群的接触。

　　二、空间布局要强调丰富性、趣味性

　　居家隔离是对产品的一次大考验，户型好不好，这次都暴露出来了。

　　据我们观察，很多户型暴露的问题主要有4个方面：

　　一是面积太小，活动范围有限，这个跟购买力有关。但很多大户型空间设计过于单一，忽略了业主白天在家的需求;

　　二是在家办公，发现家里缺乏工作场景，导致效率低下;

　　三是舒适度低，比如通风采光差;

　　四是功能性需求无法满足，比如三房只有一个卫生间，没有玄关等。

　　1、书房变成刚需

　　刚需刚改产品中，为了控制总价，几乎没这个功能，因为面积不允许。

　　这段时间大家在家云办公，但家里都没有适合的工作场景。

　　于是不得不在沙发上、床上、餐桌上办公，非常不便，这让很多客户体会到有一个书房是多么幸福。

　　随着云办公、在线直播越来越普及，书房或办公空间也将成为刚性需求。

　　2、双卫将变成基本配置

　　疫情前期，医生建议轻症患者居家隔离，但家里只有一个卫生间，让居家隔离成为空谈。

　　为此，未来两个卫生间或将越来越普遍。如果是豪宅，卧室可能需要全部设计成带卫生间的套间。

　　以前考虑的是私密感，现在考虑的是安全卫生。

　　3、入户增加消杀区域

　　以前，玄关功能定位为归家仪式感及收纳空间，今后，它的利用方式将被刷新。

　　很多项目的玄关除了有收纳空间，还会区分脏、净分离区域，进门前先消毒去味再进入客厅。

　　比如融创就有项目会在玄关地面做10mm高差，设置脏、净分离区域。配置除臭鞋柜、衣服除味机等。

　　4、空间增强趣味性

　　好的户型，应该能让全家人连续14天宅在家里，都不会觉得闷。

　　这就要求要有更多供家人休闲、活动的趣味空间。比如多功能房间、景观阳台、儿童游乐区等等。

　　例如金茂府这个户型，设置有客厅、书房、双景观阳台，主卧、书房和客厅通过阳台相连，空间层次非常丰富。

　　三、建筑要绿色健康，带装修要高科技

　　在家隔离让很多人意识到，居家环境对于身体健康的重要性。安全健康，在短期内一定会成为最看重的因素。

　　1、主打绿色健康的住宅会更受欢迎

　　此前，有不少房企专注打造绿色健康住宅，未来会有更多房企跟进。

　　全屋空气净化的新风系统、杀菌杀毒功能的中央空调、净水系统等应该成为每个项目标配。

　　2、智慧社区带来安全感

　　这次很多小区电梯成了感染高危场所，导致业主都不敢按电梯了。

　　这个时候，可以自动呼梯并通过人脸识别把业主送回家的电梯，肯定会让业主更有安全感。

　　未来房企需要考虑的是，如何通过根据业主行为轨迹自动控制项目内的公共配套设备，真正实现业主在社区公共场所的“零触碰”。

　　3、适当引入健康保健景观

　　景观也可以设计健康卖点，比如引入康体保健植物为主要景观要素。

　　远洋地产认为，中青年人的活动空间宜栽植对健康和中枢神经有益的植物;安静休闲空间人希望空气清新、静心愉快，要求植物能缓解压力、提神醒脑等。

　　四、社区配套超市或医疗越来越重要

　　社区配套因为这次事件也更加值得重视。

　　比如能不能引入无人果蔬店或无人超市?让业主足不出户就可以解决买菜和生活用品的采购?

　　比如是否考虑引入医疗配套，让业主不用出门也能看上病?这段时间很多人身体不舒服也扛着不敢上医院，害怕交叉感染。

　    五、物业服务会成为核心卖点

　　物业的价值正在被业主重新认知。疫情肆虐，不好的物业连基本防疫工作都做得不到位，社区有人感染了都不知情。

　　好的物业能做到对病毒严防死守，每日发布信息，让业主做到心中有数，有的还为业主采购物资，帮忙买饭买菜，全方位提供贴心服务。