记者调查 拆迁房可以买卖吗？

近日，有市民来电咨询，称自己因为工作的原因想在城里买套房。可是如今的房价节节攀升让他觉得很有压力，听一位同事介绍说购买城边的拆迁安置房房价会便宜很多，可他也听说拆迁安置房不能买卖。因此，他想了解拆迁房到底能不能买卖?

拆迁安置房不属于商品房，和一般的商品房交易不同

针对上述问题，市房产局房政科的黄科长解析说，所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。目前，许多农村集体土地上的房屋被拆迁改造成了安置小区，被拆迁户通过拆迁一般能得到两套甚至更多的房屋，除了自用外他们通常会选择出售多余的房屋，而拆迁安置房相对低廉的价格也吸引了一部分购房者，因此在民间形成了事实上的安置房买卖市场。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，所以拆迁安置房从真正意义上说不属于商品房，和一般的商品房交易有很大的不同。

鹤洲律师事务所的向律师亦表示，随着城市化的发展，城市规模的扩大，城市拆迁的速度也在加快，于是拆迁安置房也就有了市场。但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同，且拆迁安置房往往由于手续不齐全，各项证件办理速度缓慢，买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理，这也就为以后的纠纷产生留下了隐患。

购买拆迁安置房，要仔细辨别、查明房屋性质

如果市民要买或已经购买了拆迁安置房，那在购买过程中也要进行仔细辨别，查明安置房的性质。黄科长解释道，一般来说，对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。对在建中的拆迁安置房，要看其是否具有预售许可证，如果已经获得预售许可证，则等同于商品房，可以依照商品房模式进行买卖;对于已经获得不动产登记证的拆迁安置房，通常是买家与安置户的个人买卖行为，属于二手房交易范畴，购买这样的拆迁安置房就比较有保障了，不用担心手续不全而影响办证速度及按揭、房屋抵押贷款等;对于那种无证的拆迁安置房，其间有太多不安定因素，后续易产生纠纷、麻烦，通常不建议购买。

向律师补充说，我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，拆迁安置房到底能不能买卖，主要看它能不能在房产管理部门办理产权登记。具体分以下几种情况：

一、虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书，这种房屋当然可以进行买卖，其效力相当于普通的商品房买卖。

二、拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此，如果双方发生争议诉讼至法院时争议房屋上不具备领取房屋权属证书的条件，人民法院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定房屋买卖合同无效，这也就是为什么平常说安置房不能买卖的缘由。但鉴于拆迁安置房必须要经过一段时间才能领到房屋权属证书，房价在此期间会有波动，因而违约方应承担主要责任，需要赔偿守约方为此造成的房价上涨或下跌的损失。

三、买卖双方签订合同时房屋不具备权属证书，但发生争议时该房屋已经领取了权属证书(包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形，一般也视为买卖行为有效，可以通过法院诉讼，可以要求强制过户。

鉴于以上种种情形，建议市民在购买拆迁安置房时一定要审查房屋的权属登记情况，根据不同的情况仔细考虑，慎重购买。