怀化

让闲置宅基地和农房“活”起来

2018年08月20日来源:湖北日报行业动态责任编辑:andchou

在宜城市流水镇莺河村,两年前闲置、废弃的农房,如今变成了农家乐、酒坊、豆腐坊、民宿。2015年,宜城成为全国33个农村土地制度改革试点县市区之一。莺河村积极探索盘活利用闲置宅基地和农房的办法,发展特色乡村旅游产业,给村民们带来了可喜收益。

今年中央1号文件提出,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。宅基地“三权分置”,即落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。

为了让荆楚大地更多闲置农房像莺河村的闲置农房一样“活”起来,8月6日,我省出台《农村宅基地“三权分置”试点工作方案》,确定黄陂、大冶、沙洋等12个县市区先行先试。本报8月11日一版刊登《方案》出台消息后,引发热议。省国土资源厅相关负责人对试点工作方案相关要点进行了解读。

集体所有权咋落实

《宪法》和《土地管理法》规定,农村土地为集体所有,城市土地为国家所有。省国土资源厅相关负责人说,国有土地通过向土地使用者收取出让金,体现国家对土地的所有权;但农村宅基地为集体所有,集体无偿分配给符合条件的村民使用,属于福利性质,加之管理松散,集体组织参与宅基地使用管理的程度不高,造成一定程度上的所有权虚化。

本次试点,将探索落实宅基地集体所有权。试点地区的农村集体经济组织将在宅基地规划布局、占地标准、村容村貌、文化传承、环境保护、资格认定、流转使用等方面发挥重要作用。

以莺河村的改革探索为例。莺河村党支部副书记杨晶介绍,莺河村村委会在探索宅基地“三权分置”的过程中,通过调查摸底,针对“一户多宅”“空挂户”、宅基地荒废等情况,在尊重民意的基础上,由村集体出资回购,或农户按照超出面积交纳有偿使用费。2015年后,村集体花费近10万元改造了3家老房子,由村民来承包,发展乡村旅游,服务游客。这是该村探索落实宅基地集体所有权的方式之一。

省国土资源厅提醒,这些探索均须符合中央文件要求、政策法规规定及发展战略导向。比如,宅基地规划布局、占地标准等都须符合《土地管理法》《城乡规划法》的相关规定。

为何强调宅基地农户资格权

谁具备拥有农村宅基地的资格?谁来认定资格?资格如何认定?一系列难题还须通过试点来探索。

《方案》称,将探索宅基地农户资格权的内涵、认定主体、认证程序、确权方式、权能作用等。鼓励试点地区因地制宜研究制定宅基地资格权的取得、保留、注销、恢复等管理办法。

宅基地“三权分置”,为何如此强调资格权?

省国土资源厅相关负责人介绍,随着经济社会发展,今天农村面貌发生了翻天覆地的变化。过去,农村人口相对固定、业态单一、村庄变迁缓慢;如今,随着人口加速流动,村庄的格局变化越来越快,生产生活多样化趋势加剧,外村人员、城市人员,甚至“洋女婿”“洋媳妇”都可能成为一个村的成员。

农村宅基地以“户”为单位取得。那么,什么样的成员组成的“户”能够有资格获得宅基地。这正是需要试点探索的难题之一。以“户”为单位的资格权探索,“保障”意味十足,体现了国家通过适度放活使用权增加农民财产性收入的改革初衷,既是法理基础,也是实现途径。

正如杨晶所说,如果在莺河村能够明确资格权,等于给农民们吃了一颗定心丸——即使农民离开村庄打工,长期不回家,也保留获得宅基地的资格。这样就为宅基地使用权获得收益提供了基础。

放活使用权如何“适度”

据国家自然资源部等部门统计,全国至少有7000万套农房和3000万亩宅基地处于闲置状态。公开资料显示,2016年底,武汉现有农村房屋约73万套,长期空闲农房约11.6万套,空置率为15.8%。这些房屋如何发挥它们的价值?

放活使用权,意味着农民可把闲置农房出租给企业或个人。杨晶说,莺河村发展乡村旅游以来,普通的周末,有近千人来访。有些农户自己把老房子改建后经营农家乐,有些农户将老房子改造后出租给外来客经营,农户平均月盈利5000元左右。

但《方案》再次强调了“适度”,明文规定须探索放活宅基地和闲置房屋使用权的主体、范围、对象、用途、年限、方式、担保及收益分配机制。

省国土厅相关负责人表示,不是来一个人,就可以租下闲置农房,经营农家乐。将来到农村租赁或合作,使用宅基地房屋的经营者,必须和当地乡村振兴的产业导向符合,有信用不良记录的人,也会受到限制。

同时,《方案》提出,要掌握现状、总结模式,并提出防范化解宅基地和闲置房屋使用权市场风险的建议。杨晶介绍,莺河村村委会正在谋划成立“宅基地流转协会”,协会作为中间人,对租赁者双方进行约束,保证宅基地有秩序流转,防范经济、安全、环境等方面的风险。

《方案》还提醒试点地区,宅基地“三权分置”助力农村新产业、新业态,关键在于妥善处理宅基地与农房的关系,防止出现一些不必要的纠纷。

有突破,也须坚持底线

省国土厅相关负责人介绍,宅基地“三权分置”是国家重大改革任务,是乡村振兴战略的重要抓手,为适应经济社会的发展而试点。

宅基地“三权分置”改革试点,在两个方面体现了突破性,一是“资格权”的提出,创新和完善了宅基地制度;二是在操作层面上,扩大了农村宅基地的功能作用,原先保障农民居住属性为主的宅基地,有条件地区的农民有望从中获得商业收益,成为增加财产性收入的渠道。

试点改革有突破创新,也要坚守改革底线。

宅基地“三权分置”必须在现有法律法规范围内进行探索创新。试点必须确保“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”的底线不动摇。

城里人到农村买卖宅基地的口子不能开,按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会所;农村集体土地上建设的小产权房、超过标准的宅基地用地不可通过“三权分置”改革合法化。

试点结束后,我省将提炼宅基地“三权分置”助推乡村振兴的经验模式,建成一批宅基地“三权分置”示范乡村,提出宅基地等农村集体建设用地管理改革建议,适时在全省推广。

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