外行看热闹 选房有门道 五点诀窍助您理性看房

碧桂园•学府1号为大家奉上看房宝典，让您于细节中窥见社区品质，助您新的一年买房时能选出自己中意的好房！

1.容积率

社区舒适指数，越小品质越高

何为容积率?

容积率=总建筑面积÷总用地面积

简单来说，给大家归纳了3条：

1、容积率越大，小区人口密度就越大

对小区内的健身场所、儿童活动区域等公共区域使用频度也就越高。造成单位时间内的人均使用时长短，使用舒适度低。同时物业管理与维护费用随之也就越高。

2、容积率越大，建筑密度就越大

由于容积率大，就意味着单位土地面积上建筑面积越大，因而建筑密度必然偏高。导致楼间公共空间面积狭小，阳光遮挡严重，小区道路狭窄，公共活动空间被挤占，停车位不足等。

3、容积率越大，绿地率越小

过高的容积率会造成园林面积被压缩，影响小区园林的营造，景观节点少，整体社区环境变差，居住舒适度差。

所以，容积率越小，社区的居住品质越佳。

2.园林绿化

看实景，看植被，看面积，越美丽越怡人

看园林必看实景示范区。园林风格，植被栽培状况，园林营造水平，均能直观反映在外。一眼就能预见未来的实际入住后的园林效果。

进入实景示范区里首先看树木，采用大胸襟高大乔木灌木全冠移栽，则社区园林成熟周期短，能快速享受到社区的绿荫。再看园林的立体层次感，园林的每一层营造都是一笔不菲的造价。五重立体园林则具有极佳的园林层次感，也因此造价不菲。

社区美不美，全靠园林绿化来妆点。好的社区，首先是保证足够大的园林绿化面积，将社区园林打造出“公园”般的居住感受，则足以反映社区的居住舒适度。

3.楼型 板楼or塔楼

高品质社区住宅，多为板楼设计

相对于塔楼，板楼具有众多优势。因此，板楼设计多被高品质社区所采用。

楼体沿东西向一字延展开，保证南北面拥有超宽采光面。

同层无遮挡，保证全明通透;采光通风条件良好。

同一单元下，同层户数少，更安静更私密。

公摊面积少，更划算。

一般而言，板楼使用率能到90%，塔楼仅能达到75%。

4.梯户比

关系到每天在电梯口等候多久

舒适的梯户比，并非仅仅为直

梯户比=层数X户数÷电梯数

举个栗子(例子)：

以18层2梯4户与8层1梯2户，两栋建筑对比来看

18X4÷2=36

8X2÷1=16

可以看出18层2梯4户建筑每部电梯承担的垂直交通压力，是8层1梯2户建筑的2倍。

一般而言，多层建筑(8层以下)1梯2户;

高层建筑(10层以上)2梯2户，则比较舒适。

5.得房率

构成一个好户型最重要的因素之一

得房率是什么?

得房率=套内建筑面积/建筑面积。

得房率太低，表明公摊面积太大，为公摊面积付的成本也越大，不划算;

得房率太高，公共部分的面积就越少，住户会感到压抑。

一般多层住宅的得房率在85~90%之间，小高层住宅得房率在80~85%，高层的得房率相对较低，一般在75~80%。

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