房地产调控何时结束? 9张图告诉你!

2016年，作为史上房地产市场最为疯狂的一年，已经结束12个月了。2017年，作为史上房地产调控最为强力的一年，已经结束14天了。然而，在这个完整的房地产周期中，那只看的见的手和看不见的手，究竟如何博弈?今天让我们通过图形+数据的角度，进行一次更加直观的解读。

注：

1、 本文数据大部分来自于《中国指数研究院》和苑承建先生，在此表示感谢。但在公开渠道数据尚未统计完整，暂用前十个月的数据论述。

2、 本文数据：

一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市;

二线，主要是各省会城市和计划单列市，包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市;

三线，主要指地级市包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市。

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大江南北皆调控

2017年被称为房地产调控之年。

这是一张，全国调控分布图，凡黄色板块都是出台调控的县级以上城市。可以看出从东北的吉林长春到海南三亚都已经出台了调控。分布之广，范围之大，确实史上少见。

据统计，截止到2017年10月底，2016至2017年，109个城市或城镇(77个地级城市以上、32个县级城镇)共出台263个调控政策。

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不同城市有强弱

从这张分布图可以看出，全国不同城市调控力度是不一样的，最强的是北京，共出台了12项调控，东莞南京成都紧随其后。但是像绍兴、滁州等城市只出台了一次、两次。一般的规律就是城市等级越高，政策频次越大。

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调控也有高峰期

上图是全国较大的地级以上城市调控频次的时间分布，可以说两年来有两个高峰，2016年的10月和次年的春季，这个时间也正是房价上涨较猛的时间。

上图是全国县级以上城市调控的频次分布，今年的四月是其高峰，然而无论是数量和分布，更多的体现了一种政治表态。

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2016年9月创月环比增长之最

这是2010年以来全国50个最重要的城市住宅平均价格月环比走势图，其数值体现了这50个城市平均价格本月比上个月上涨了多少。

1、 从2010年6月到2017年10月，房地产走势明显分为三个高峰，两个低谷。

然而最近的2016年高峰确实势头最猛的一次，9月全国房价环比上涨居然达到2.83%，创三个周期的最高点。

2、 住宅价格已连续30个月环比上涨，上涨周期史上最长。四季度多城市调控政策密集出台后，环比涨幅持续收窄，但是也只是收窄，远未达到负增长的效果。

3、 并且在2月份又一次抬头，只是遭到政策打压，缓慢下跌。但是即使是2017年四季度，月环比价格增长，也是前两个周期的较高水平。

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调控最大成果——成交面积在减少

这是2016年1月至今，50个代表城市成交走势，2017年1-10月月均成交：约2960万平方米，同比下降23.3%，说明调控确实是起了作用。然而一线、二线、三线城市却出现了严重分化。

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三个市场、三种分化

这是2016年以来一二三线城市新建住宅月度价格走势。在2016年10月之前，三个市场都是处于较快上涨阶段，且一线城市高于二线、二线高于三线。但是在10月统一调控之后，市场情况发生了较大分化。

1、一线城市呈现断崖式下滑，特别是从17年5月之后，基本上都是无限逼近于0的价格增长的态势。

2、二线城市在16年10月也是在下滑，但是从17年2月突然出现了一个小阳春，之后一直是一个平稳下降的状态。

3、三线城市在16年10月稍跌，但是马上强力反弹，并且一直维持较强的一个价格增长态势，价格的增长甚至比2016年平均水平还要猛。

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2017——明星城市在三线

如果不让你看上表，你会想到2017年中国房价涨幅排行榜中的10大城市是这是个吗?

除了海口、西安和重庆三个二线城市，剩下的都是三线城市。

去年和今年上半年，我们组织了绍兴、海口、西安、重庆、清水湾(三亚边上的陵水县)几场团购，算是选中了其中一半的城市。

价格涨幅榜上的明星，已经从2016年的合肥、厦门等二线城市变成了重点城市群周边的三四线城市。

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三线城市其实挺愁人

这个2017年一二三线城市每个城市的平均月度成交面积，一线城市下跌了近一半，二线城市下跌了近五分之一，但是三线城市虽然价格在较快增长，但是成交面积也在下跌。

似乎“买涨不买跌”的规律在三线城市没有起到作用，也因此在近期住建部部长王蒙徽在全国严格房产调控的背景下，仍然强调“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，因为相比较一线城市以外来人口去库存，二线城市以去库存，三线城市去库存的手段还是比较少，即使价格上涨，对当地购买了吸引也有限，并且公认的是这些城市的人口也在慢慢的流失。所以去库存还是压力很大的。

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后记——这轮周期尚未结束

不久前，中国西北的兰州市发布公告，对部分区域取消限购政策。

于是乎，各大媒体和吃瓜群众纷纷猜想。

是否这意味着这一轮以去库存为开端，以一线领涨为序幕，以二线风潮为高潮，以全面调控为尾声的房地产周期已经结束，又开始了另一个周期的开端?

下一步会不会有更多的城市解除限购，三线、二线乃至一线?

然而， 我的观点就是：

“非市场化的调控早晚结束，但是在2018年1月谈这个问题太早，太早”

兰州现象只是三四线依然去库存的一个结果，只是一个“一城一策”的结果。

这轮调控周期尚未完全结束，因为对于全国绝大多数一二线的城市来说。

房价虽平，但人心不平。

成交虽少，但炒房之心不死。

人们无法判断，现在的平静到底是政府给的红包还是市场的陷阱。

因此，只有打破“一线永远涨，二线不会跌，炒房永不赔”的“真理”，房住不炒才能真正成人们投资共识，中国的调控才能跳出“越调越高”的怪圈。

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