房价还没下跌，怎么又有上涨的趋势

不知道你们有没有注意，这一个多周来，关于房地产的预期开始混乱了。一方面因为消费贷违规入楼市的消息，关于房地产泡沫的讨论又重燃了。而另一方面，突然媒体又开始担心起房价涨了。

两件事很重要。一件是近期非常火热的消费贷，另一件是1-8月的全国房地产统计数据。

先谈消费贷入楼市。

我在去年3月全国严打首付贷的时候，就发文建议摸底消费贷，《单均只贷8万块，首付贷的风险有多大?》。因为消费贷要比首付贷的规模更大。直到今天，才看到严查消费贷，时光一晃已逾1年半。

这个期间产生了什么结果?

今年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿，今年前7个月新增贷款已超过了去年全年，足见增速迅猛。

这个情况下，江苏、北京、深圳三地先后发文，严查消费贷。

比较三地情况，并不一样。据《21世纪经济报道》，北京要求银行自查对象为单笔20万以上消费贷，着重关注房抵贷、短期内办理两笔及以上消费贷款、贷后短期回流至借款人账户等7项特征。

深圳则明确将个人消费贷款最长期限缩短为5年。

江苏则要求各商业银行建立大额消费信贷投向监测机制，按月向人行和银监局提交报告。

我看到很多观点煞有介事的指出，这对楼市又将会产生何等的严控。但遗憾的是，到今天为止，我依然没有看到任何一家媒体调查出：到底消费贷违规进入楼市的规模有多大。这是我们要分析它对楼市将产生怎样影响的基础。

上周六和一位嘉宾一起参加一个沙龙，会上他提到深圳1-7月的消费贷同比去年增加了1倍以上，规模占到深圳房贷总额的1/3。但具体有多少去了房地产，依然不得而知。相信这个数据只能推测，而无法调查确凿。

我对这个事情是这么看的。

1、消费贷历来严禁流入房地产。关于这个，我查到最早在2013年，银监会就发文警示，2014年北京银监局就发出通知，要求消费贷限额100万，今天看到的北京的政策依然如此。深圳政策较以往严厉，将消费贷缩至5年，也许侧面折射出消费贷流入房地产现象较严重。

2、限价政策加剧了消费贷流入房地产。消费贷流入房地产的形式，主要是红本抵押、装修贷、二次抵押等等。说到这里，就必须得承认，消费贷的旺盛，其实不仅和限贷政策有关，还和限价政策有关。因为限价之后，很多楼盘都搞了双合同，把装修价格标到高高，这样反而为装修贷提供了空间。

3、商业银行搞消费贷要比按揭贷更积极。按揭贷受限，利率也低，虽然深圳在上月突破了5%，但消费贷更高，对银行来说，做消费贷收益率更好。这个背后，自然是限贷造成的资金需求转移，但商业银行的放水，恰恰是最直接的原因所在。

说这些，意思是说，严查消费贷，本是应有之举。它的规模不小，但也毋须大惊小怪。从目前整体货币政策形势来看，有两点很值得大家注意。

一是，虽然首套房贷利率突破5%，但从历史上看，我们的资金利率依然是非常便宜的。

二是，7月M2增速9.2%，8月8.9%，连续创历史新低。不知道我们搞房地产的有没有看到，这个数据实质已经锁死了未来货币政策继续收紧的空间。也是我一直以来判断的：货币政策会适度收紧，但空间有限，实际利率会上升，但空间也有限。我不需期待它马上会放宽，我只需要判断它未来大概率不会再继续收紧就可以了。

这是我们要谈的货币供应问题，下面来谈第二个问题。

国家统计局发布了1-8月房地产投资销售数据，在1-7月数据发布的时候，我已经写了一篇推文，谈到去库存政策的时代要结束了，按照现在库存的去化速度，2017年房地产销售额可能再创新高《房地产“去库存”任务已完成，再去就去过头了!》。2016年，中国房地产实现15.7亿平米销售面积、11.7万亿销售额。今年1-8月，房地产已经实现98539亿平米销售面积，78096亿元销售额，按照均速，无意外的话，销售额超过去年很容易。

8月的数据出来，更有说服力。

有几个指标值得注意。

1、8月底全国商品住宅库存33194万平米，同比去年(42544万平米)，减少22%。比2015年底去库存政策推行时(45248万平米)，减少27%。1-8月，全国商品住宅去库存去掉了85448万平米，每月卖掉1亿多平米的住宅，目前的住宅库存水平回到了2013年底(32403万平米)。

下面这张图来自于克尔瑞，显示住宅库存已经跌到了过去3年的历史低位。按照有些中介机构的预测，当前的去化周期已经不到6个月。按照国土部门之前的政策，库存6个月已属非常紧缺。也就是说，我们去库存去的，现在反而要补库存了。这是要闹哪样?

2、另外一个指标，我直接援引研究机构的成果。

中国人民大学国家发展与战略研究院和其它机构主办的“中国宏观经济论坛”宏观经济月度数据分析会上，发布了一份报告：

报告指出，8月的房地产发展数据指标预示未来房价会有强上行趋势。一方面，房屋施工面积、新开工面积增长率均有所回落，表明未来一段时间房屋供给可能会下降;另一方面，土地购置面积和土地成交价款增长率不匹配，购置面积同比增长10.1%，增速回落1个百分点，而成交价款增长42.7%，增速提高1.7个百分点，这意味着房地产开发成本仍在持续上升。以上特征都表明，未来稳定房价的目标任重道远。

从销售情况来看，销售面积和销售额增速持续回落，表明政府的房地产调控政策已经发挥作用，在限购、限贷等一系列政策的作用下，房地产市场持续降温。然而，今年1-8月份，商品房销售面积同比增长12.7%，商品房销售额则增长17.2%，表明房价仍在持续增长，目前的政策效果还有进一步提升的空间。

我之前一再强调，不要对行政限价抱有太大的期望值。因为行政限价的确能够对房价上涨起到立竿见影的控制，但是对房屋供应也能起到立竿见影的控制。房价下来了，成交量下来了，但是供应量也下来了。市场自然调整，依然会达成新的均衡。该缺房子的城市还是缺房子，真正的需求并没有消失，预期也没有真正改变。这，才是危险之处。