怀化

怀化二手房买卖纠纷逐年增多 违约成本太低是主因

2017年09月18日来源:腾讯房产二手房产资讯责任编辑:tanmenglong

没房的想买房,有房的想换房。动辄几百上千万元的房子关于普通家庭来说,算是关乎到了“身家性命”。而这样的大事,却常常容易“出岔子”。处于“亚洲第一大社区”天通苑(材料、团购、论坛)所在地的昌平法院,日前分离辖区内的二手房买卖纠葛,以案说法,提示广阔购房人在购置房屋,特别是在购置二手房屋时,一定要擦亮眼睛。

怀化二手房买卖纠纷逐年增多

房价上涨?卖方反悔违约

去年7月27日,王先生与史女士签署房屋买卖合同,商定王先生向史女士购置位于回龙观某小区的房屋,成交价钱为333.5万元。

王先生称,合同签署后,他依约向史女士支付了定金10万元、首付款40万元。但因之后房屋价钱大幅上涨,史女士明白告知房子不卖了,回绝继续实行合同。王先生起诉至法院,请求判令史女士继续实行合同,并支付违约金。

史女士表示,不同意继续实行合同,但能够双倍返还王先生购房定金20万元。

昌平法院审理以为,本案双方当事人签署的房屋买卖合同合法有效,双方均应依照合同的商定实行义务。合同签署后,王先生依约实行了支付购房定金及首付款的义务,史女士回绝实行合同构成违约,应依法承当继续实行、支付违约金等违约义务。最终,法院判决王先生向史女士支付剩余购房款,史女士辅佐王先生办理房屋过户手续并托付房屋,并判决史女士给付王先生迟延实行违约金。

法官提示:发现违约及时诉讼保全

在房价上涨阶段,受利益差遣,卖方违约的风险大大增加。关于买方来说,应充沛做好风险防备,审慎判别买卖对方的诚信质量,严厉检查房屋情况,慎重签署合同,并保管好相关买卖凭证。在发现违约风险、可能招致合同实行不能时,应及时提起诉讼保全;在触及买卖关键问题的沟经过程中,能够经过录音、证据保全等方式保管相关证据。关于卖方来说,应对房地产市场形势做好判别,慎重选择买卖机遇、签署房屋买卖合同,一旦签署合同,就应恪守诚信准绳,忠实实行合同义务。即使房价上涨,也不应违约,否则应当对因违约给买方形成的损失承当损伤赔偿义务。

买卖延迟?换房人无法违约

去年11月25日,张女士与王女士签署房屋买卖合同,商定张女士将其名下位于回龙观某小区的房屋出卖给王女士,成交价钱为155万元。合同签署后,王女士依约向张女士支付了购房定金3万元。

依照合同,王女士应于去年12月15日前支付购房首付款45万元,逾期超越30日未付款,张女士有权解除合同。但王女士未按商定日期支付首付款,张女士遂起诉至法院,恳求解除房屋买卖合同,并判令王女士支付违约金。

面对起诉,王女士自称是为了改善寓居条件,先把本人如今住的房屋出卖后,再用所得房款购置张女士的房屋。因本人这套房屋的购房人未及时支付购房款,才招致本人没能按期向张女士付款,因而不同意解除合同。

昌平法院审理以为,张女士和王女士签署的合同合法有效,双方均应依约实行。王女士未能如期支付购房首付款,构成违约,张女士行使合同解除权的条件成立。因而,法院判令双方解除房屋买卖合同,并且王女士须向张女士支付违约金3万元,定金不退。

法官提示:换房状况最好写入合同

为防止因第三人的缘由形成换房人对出卖人违约,法官在此提示:1.出卖自有房屋前,换房人应当对房屋买受人的资信情况停止严厉检查,审慎选择买卖对象,坚决摒弃信誉较差、付款才能较弱的买受人;2.对本身经济才能及房屋总价值要有苏醒的认识,并在此根底上合理肯定售房款的给付期限、给付金额,确保与所购房屋付款期限、付款金额的衔接;3.与房屋出卖人充沛协商,获得房屋出卖人的了解,争取较为宽裕的付款期限,并将换房状况写入合同;4.关注房地产市场价值变动趋向及国度关于房地产市场的宏观调控政策,防止因限购、限贷政策的施行,招致换房人购房资质丧失、首付款比例进步、贷款额度降低,从而致使合同目的不能完成等状况的发作。

逾期迁户?卖房人被判违约

2012年7月23日,潘某与江某签署了《北京市存量房屋买卖合同》,商定江某将位于天通苑小区某房屋及屋内家具、家电、装饰装修和配套设备设备等以156万元的价钱出卖给潘某。双方在合同中商定,出卖人江某应当在房屋一切权转移之日起700日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续;如因出卖人缘由未如期将与该房屋相关户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金,逾期超越700日未迁出的,自逾期超越30日起,出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

同年8月13日,潘某与江某双方签署了《户口迁出协议》,进一步商定江某应于2014年7月22日前将户口迁出。但是江某未如约将户口迁出,潘某遂提起诉讼,请求江某支付未实行户口迁出义务的违约金。

昌平法院审理以为,江某未在2014年7月22日前将户口迁出的行为构成违约,且逾期超越30日,应依照合同商定承当房屋总价款5%的违约金,按日计算的违约金,判决江某在7日内支付潘某违约金7.8万元,并依照每日780元的规范计算,支付自2014年8月22日起至江某将户籍从涉案房屋实践迁出之日的违约金。

法官提示:迁户诉求难支持

就卖方来说,出卖房屋时应先肯定所售房屋的户口注销状况,以及本人能否可以实行将户口迁出的义务,如不能实行,可能会呈现户口由于无处可迁而需求承当违约义务的状况。关于买方来说,假如有迁移户口的需求,也应请求卖方提供户口注销状况,并商定违约义务。需求特别留意的是,该违约义务仅能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用,因户口迁移属于行政机关的行政职能,不属于法院民事案件的审理范围。一旦呈现卖方未能将户口迁出的状况,法院也只能判决其承当违约义务,无法支持请求卖方将户口迁出的恳求。因而买方在买房时,对户口问题应尤为关注。

■法官析因

房屋买卖违约本钱低

据昌平法院统计,2015年至2017年上半年,该院受理的触及房屋买卖合同纠葛案件的状况为:2015年新收案件1006件,占合同类纠葛案件总数的比重为7.6%;2016年新收案件1299件,案件数量同比增长29%,所占合同类纠葛案件总数比重为9.9%;2017年上半年新收案件965件,较2016年同期增长48%。从中看出,该院受理的房屋买卖合同纠葛案件数量及所占比重不时增加。

昌平法院经过这些案例剖析了房屋买卖合同纠葛案件的产生缘由。首先就是房价上涨致卖方违约本钱降低。法官通知北京晨报记者,2015年以来,北京二手房的房价持续上涨,特别是从2016年春节后,昌平地域房价大幅度攀升。其间,昌平法院受理的房屋买卖合同纠葛案件也相应随之增加。

经过剖析,法官发现,纠葛产生的一局部缘由是由于卖方欲进步房价而回绝实行合同,或者卖方成心拖延、不及时配合买方办理相关手续,招致买方不能按期批贷,进而无法实行合同。而依照买卖惯例,房屋买卖合同商定的违约金为合同价款的20%,而房价上涨幅渡过快过高,违约本钱已低于房价上涨带来的利益。

政策性要素影响履约

在二手房买卖过程中,财政、金融等政策性要素会对买方产生一定影响。

今年3月以来,北京市连续出台多个购房政策,新政对购房资历、首付比例、贷款等均做出严厉的规则,主要目的是打击炒房。因而自今年第二季度开端,受新政影响,局部买房人在合同签署后实行终了前,不再具备购房资历,或者受贷款数额限制而没有才能继续实行合同,从而起诉请求解除合同,返还定金或者购房款等。

法官同时指出,房地产中介机构运营不标准,也容易引发纠葛。比方一局部中介机构提供的合同文本中的主要条款商定不明白,无视以至是刻意逃避本应当明白商定的期限,招致房屋买卖合同不能顺利实行,引发买卖双方争议。还有小局部中介人员因急于取得居间报酬,不严厉检查以至有的不检查房屋权属证明、房屋查封情况、出卖人能否有权售房、出卖人的配偶能否同意售房及购房人能否具备购房资质等重要事项,以至有个别中介人员即便明知买卖双方存在影响房屋买卖合同成立的情形,仍做出不一定能够完成的承诺促成合同签署,最后由于无法继续实行而引发纠葛。

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