一房两卖要赔双份 卖房反价要赔差价

昨日上午，广州市委政法委结合中国广州仲裁委员会(下称“广仲”)举行第3期“类案发布”通报会，本期的主题是当下老百姓最为关怀的房屋买卖纠葛。

作为民事纠葛的处理机构，广仲2016年受理4575件房屋买卖合同纠葛，也见证了无数因房而生的人世悲喜。由于房屋纠葛牵涉的法律问题较多，触及的类型复杂，为保证房屋买卖顺利、平安，本期的经典案例将以案说法，提示广阔市民在房屋买卖过程中务必慎之又慎，切勿堕入买卖“圈套”。

借名买房

借名给朋友买房 违约赔开发商30万元

张某想在广州投资房产，但不具有购房资历，于是找到具有购房资历的朋友李某，协商由张某出钱，以李某名义购房，房屋日后获得收益以7：3的比例分红。

2013年6月，李某与某开发商签署《商品房买卖合同》，购置广州市萝岗区某花园小区一套商品房。张某实践支付了首期款及相关费用，并每月归还银行按揭贷款。

2015年年初，开发商通知李某收楼。李某请求张某先行向其支付10万元，才同意前往办理收楼手续。双方未能协商分歧，产生纠葛。

张某向法院起诉，请求李某退回张某代付的首期款32万元、相关费用3万元及按揭还款8万元，取得法院支持。李某无力归还银行后续按揭贷款，开发商作为连带义务保证人，代李某向银行归还贷款78万元。

尔后，开发商申请仲裁，请求解除与李某签署的《商品房买卖合同》，并请求李某支付违约金30多万元，开发商的诉求取得支持。

风险提示：

一方若毁约 一方将遭到严重经济损失

在限购政策下，借名买房常常成为很多投资客躲避政策的重要方式，知名人常常由于不用出资却能取得收益而乐此不疲，但此种买卖方式对双方来说都存在较大法律风险。广仲提示，借名买房中，由于实践出资人与名义购房人不同，双方一旦发作分歧，则极易产生纠葛，常常招致双方都遭到严重经济损失。借名人毁约不再继续出资时，知名人将对外(包括银行、开发商等)承当违约义务。知名人毁约不配合实行《商品房买卖合同》或不同意出卖房产时，借名人也将无法取得预期收益。

卖家反价

一房两卖 卖家赔“双份”

2016年1月，刘某将其名下位于天河区的一套房产出卖给雷某，售价200万元，双方签署了《房屋买卖合同》，并办理了网签手续。雷某支付了定金10万元，并积极向银行办理按揭贷款手续。

签署合同后，刘某为牟取更高收益，于2016年6月，又将上述房产以260万元价钱出卖给丁某，并与丁某签署了《买卖合约》。由于涉案房产曾经办理了网签，刘某与丁某签署的《买卖合约》无法办理网签，后续买卖也无法停止。

买家丁某遂申请仲裁，诉请解除《买卖合约》，请求刘某支付违约金15万元，并申请法院将查封涉案房产。由于刘某不愿再将涉案房产出卖给雷某，且涉案房产已被查封，另一位买家雷某也申请仲裁，诉请解除《房屋买卖合同》，请求刘某退还已付定金并赔偿房屋差价损失。

由于买家丁某、雷某均为违约方，卖家刘某为违约方，最终刘某不但没有卖成房产取得收益，而且还向丁某支付了违约金15万元，向雷某赔偿了房屋差价损失30万元。

风险提示：

买家可主张差价 一房两卖得失相当

刘某在没有与雷某解除《房屋买卖合同》情形下，又将涉案房产出卖给丁某，曾经构成违约。同时，刘某因未能依照《买卖合约》商定向丁某出卖涉案房产，亦构成违约。广仲提示市民，重合同守信誉是法律根本准绳。卖家反价，买家有权主张房屋差价损失或违约金，卖家最终常常得失相当。特别在一房两卖情形下，卖方常常两头违约，遭到双重惩罚。

递件当日毁约 卖家赔22.5万元

2016年8月11日，阿峰(化名)与华姨(化名)签署了《房地产买卖合同》，购置华姨名下一处位于天河区、建筑面积60平方米的房产，房屋总价125万元。签约当天，阿峰支付了购房定金5万元。11月3日，双方依约到房管部门办理递件手续，华姨忽然变卦房子不卖了。11月25日，阿峰找到一套与华姨同栋楼、面积约69.2平方米的房屋，以168万元总房价买下。二审法院掌管双方达成调解协议，华姨除返还定金5万元、赔偿违约金12.5万元外，还要支付10万元房价差。

风险提示：

出卖人“主动违约”增加

广州中院房地产审讯庭庭长邓娟闰引见，近年来，因房价动摇较大，出卖人“主动违约”终止买卖或“一房两卖”状况增加。“目前广州中院对同类案件的处置准绳是，在对房屋差价的损失计算时，违约方承当违约赔偿义务应与违约方因违约所遭受的损失相当，即由于房价涨跌而违约的，违约方应承当的损失不只包括直接损失，还包括违约方可得利益损失，比方房屋涨跌所形成的差价损失。”邓娟闰表示。 (通讯员杨晓梅)

共有房屋买卖

签约后共有人不卖 违约赔23万元

李某与妻子杨某名下有海珠区某小区住宅一套。2015年年底，李某与张某协商，欲将上述住宅以230万元价钱出卖给张某。李某向张某出示了房产证及《保证函》(保证涉案房屋出卖曾经得到妻子杨某同意)。

2015年12月2日，李某与张某签署《房屋买卖合同》，并由李某代妻子杨某在合同上签名。买家张某当天支付了定金20万元，并向银行申请二手房按揭贷款。

2016年2月底，李某告知张某，因其正在与杨某闹离婚，杨某不同意出卖涉案房屋，无法再与张某停止买卖。双方遂产生纠葛，张某于2016年5月申请仲裁，请求李某、杨某继续实行《房屋买卖合同》。

由于杨某作为房屋共有人未在合同上签名，继续实行《房屋买卖合同》存在障碍，张某变卦仲裁恳求，请求解除其与李某签署的《房屋买卖合同》，李某返还定金20万元，并支付房价10%的违约金23万元，最终取得支持。

风险提示：

要卖方提供配偶同意受权书

在二手房买卖中，应以房产证的注销作为认定权属人的根据，当卖方出卖注销在夫妻双方名下的房产时应征得配偶的同意，在没征得共有人同意的状况下，另一方无权处分共有房屋。广仲提示，作为买方应认真查看房产证上注销的权属人。房屋注销在夫妻双方名下时，应请求夫妻双方均在合同上签字，或请求卖方提供其配偶同意出卖房屋的书面文件和受权拜托书，其中，受权拜托书最好是公证的。

中介违约

坦白房屋被查封 中介赔偿10万元

刘某因拖欠别人借款本息200多万元未能归还，其名下位于广州市白云区某小区住宅一套被法院查封。

尔后，刘某找到在某中介机构工作的朋友黄某，告知实情，并希望黄某找买家购置涉案房屋，希望用出卖房屋的价款来归还借款。

2016年8月12日，中介黄某找到买家钟某，并促成钟某与刘某签署《房屋买卖合同》，商定售价150万元，钟某经过按揭的方式支付房价款。钟某于签署合同当天，即支付定金10万元。

2016年9月，刘某因涉嫌刑事立功被羁押。钟某因无法联络上刘某，再三追问中介，才得知刘某已被刑事羁押，而且涉案房屋由于刘某欠下巨额外债早已被查封，而刘某名下已无任何其他财富可供执行。钟某遂于2016年11月提起仲裁，请求某中介机构赔偿损失10万元，取得支持。

风险提示：

有了中介本人也要尽检查义务

《合同法》商定，居间人成心坦白与订立合同有关的重要事实或者提供虚假状况，损伤拜托人利益的，不得请求支付报酬并应当承当损伤赔偿义务。广仲提示市民，关于所购房屋的权属状况要停止必要调查，以避免所购房屋存在查封、抵押或其他权属所限的状况。即便经过中介机构购房，也不能无视本人的检查义务，并且要留意固定和保存证据，以免发作纠葛却举证难。中介机构应当增强工作人员的管理和执业培训，以免因工作人员的过错招致中介机构对外承当赔偿义务。

房屋诈骗

用假房产证低价售房 获刑一年5个月

2015年1月初，李某向被害人林某谎称其具有位于佛山市顺德区北滘镇碧某园的房产，并运用其伪造的房产证骗取被害人林某信任，商谈以低价将该房产转让给被害人林某。

同年1月8日，李某去被害人林某位于广州市番禺区钟村街某茶叶城的公司，与林某签署了一份《房屋买卖合同》，商定以钱50万元的价钱将上述房产转让给被害人林某。同年1月16日，李某分三次骗取被害人林某购置上述房产的定金和购房款共计钱13.5万元。

期间，被害人林某到房管部门查询发现李某提供的是虚假的房产证，遂报警将李某抓获。因案件涉嫌刑事立功，案件由仲裁委转至法院审理。法院最终以李某犯合同诈骗罪，判处其有期徒刑一年五个月。

风险提示：

购房前务必到房管部门查册核实

房屋买卖中，买家不能光看出卖人持有的房产证，即便是熟人，也应该在签署买卖合同前，到房管部门打单查册核实，对买卖房屋权属及他项权(如有无抵押或被司法机关查封等)停止充沛的理解后，再决议能否购置。购房者假如觉得本人不懂相关政策法律，最好拜托律师或者信誉良好的房屋中介停止买卖，商定由律师或房屋中介居间办理相关查册过户手续，确保买卖房屋的产权明晰，没有瑕疵，降低因产权不明白而带来的买卖风险。

限购纠葛

限购后买不成 不构成违约

夏某非广州户籍，2017年年初在广州已购置三年多社保，欲在广州购房，2017年2月底经中介引见，购置了陈某位于广州市黄埔区某小区的商品房，签署房屋买卖合同后现金支付2万元定金，但双方不断未办网签。

2017年3月17日，广州市发布了《关于进一步完善我市房地产市场平稳安康开展政策的通知》，限购政策请求非本市户籍居民家庭需求5年连续交纳个人所得税交纳证明或社会保险交纳证明。之前的政策是3年连续交纳社保。

尔后，夏某申请仲裁，请求解除与陈某的合同，并请求退还定金2万元以及违约金20万元。陈某以为，本案的买卖不成系广州市变卦限购政策招致的，陈某同意解除合同并返还申请人定金2万元，但不同意支付违约金。

仲裁庭经审理后以为现有证据无法证明未网签是陈某过错形成的，分离房屋买卖合同中关于因新政招致合同无法实行而双方互不承当违约义务的内容，仲裁庭判决解除合同，陈某退还夏某定金2万元，但对违约金20万元不予支持。

风险提示：

尽量缩短买卖流程

关于此类案件，应当分离案件详细剖析，关键在于辨别限购政策对买卖不成的影响，假如一方成心拖延买卖(如无故反价)，招致限购政策出台后无法实行的，违约方仍需求承当相应违约义务。假如不可归咎于一方当事人缘由，限购政策出台招致双方曾经无法实行的，如前述案例，双方则互不承当违约义务。

为了减少不用要的纠葛，倡议在合同中关于合同签署后呈现限购新政招致合同无法实行的如何处置停止明白商定。此外，尽可能缩短买卖流程，防止因签约后出台限购新政对买卖的影响。

无法办理按揭纠葛

购房后贷不了款 卖家没收定金

李某与王某签署《房屋买卖合同》，商定由李某购置王某名下一套二手房屋。双方商定，李某向王某支付10万元定金，并支付首期款，剩余房款办理按揭。

签署合同后，因李某收入缺乏、年龄超越银行贷款业务的请求，银行不同意向李某提供贷款，李某也没有才能按合同商定变卦付款方式为一次性支付剩余房款。

在合同商定的付款日期过后，王某以李某逾期未付房款为由解除了《房屋买卖合同》，并回绝退还李某支付的定金。

仲裁庭经审理后以为，本案中双方协商商定采用银行贷款方式付款，但李某未能办理贷款，也未能一次性支付剩余房款，构成违约，因而判决王某有权没收李某已交纳的定金10万元。

风险提示：

可书面商定变卦付款方式

购房人对办理贷款条件以及本身资信状况的不理解，是招致上述纠葛产生的重要缘由。

广仲提示市民，房屋买卖合同中，如商定以贷款方式支付房款的，发作不能办出贷款的状况时，购房人可能需求承当违约义务。但是，合同是双方共同商量构成的，表现的是双方当事人的意志。购房人可与出卖人协商并构成书面商定，在未能办出贷款的状况下允许变卦付款方式为一次性付款，以自有资金补齐房款，或协商后书面商定在未能办出贷款的状况下无须承当违约义务，双方同意解除合同，返还已付的房款，以躲避未能贷款带来的风险。