2016楼市大观 调控余波影响几何

调控大年2016年，注定会在中国楼市史册上留下浓墨重彩的一页。

这一年，全国商品房销售金额、销售面积双双登上历史高峰。12月中旬，国家统计局披露的一组数据显示，2016年前11月，全国就创出了逾10万亿元的历史天量，其中商品房成交金额达10.2万亿元，是新中国成立以来首次突破10万亿元大关;销售面积13.58亿平方米，刷新了2013年全年13亿平方米历史纪录。

研究推测，2016年全年，全国商品房销售金额破12万亿元，销售面积破15亿平方米几无悬念。

中国房企的“千亿之年”已然来临。据统计，2016年房企千亿阵营或将扩容至10家，除了过去几年的老成员万科、恒大、绿地、碧桂园、万达、保利、中海等7家之外，融创、绿城、华润都将迈入千亿之列。这当中，万科、恒大、碧桂园等已成功跻身3000亿级别的超级房企。

土地方面，全年逾318项最新纪录更是史无前例。这股拿地潮发端于一线城市，后来又迅速蔓延至二三线城市，其中合肥、南京、上海和杭州的高价地块数量均在20宗以上。而高价地块的平均溢价率超过100%的城市不在少数，甚至连三四线城市也创出高价地块。

研究中心统计，截至2016年11月底，全国土地成交价款累计达到7777.48亿元，已超过2015年全年金额，累计同比增速高达21.4%，创下自2014年以来新高。

房地产行业不乏惊喜，更暗含隐忧。业内普遍认可，这波先抑后扬的楼市行情，在2017年将探底回落。

在经历2016年前三季的繁荣与火热之后，第四季度的全国楼市已在调控大潮中应声回落，其中开发投资、销售、新开工等关键指标“虎头蛇尾”，在冲高后调头直下。

“目前来看，本轮房价涨势宣告结束。”易 居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱向时代周报记者分析称，未来热点城市的调控将持续从紧，并逐步向货币市场蔓延，购房需求将被抑制和延后。

事实上，在“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为2017年房地产行业政策新基调后，房地产业资金定向收紧也箭在弦上，相比2016年如此宽松的政策环境将不复存在。

这当中，对全国楼市销售贡献最大的一线和热点二、三线城市都遭受着供应不足和政策调控的“双面夹击”，2017年商品房销售面积的下滑毋庸置疑。研究预计，2017年全国商品房总成交规模将保持在2015年的水平，约13亿平方米;销售金额全年维持在9.5万亿元左右，略低于2016年。

目前，热点城市禁止高端项目备案、不批预售证，的确会对2017年商品房成交金额产生抑制，但囿于市场格局和成交结构没有发生本质改变，需求释放仍集中在房价较高的一线和核心二线城市，新一年成交金额也不会出现大幅下滑。 招商证券 和中信建投给出的判断也是，2017年全年商品房销售额将下降10%左右。

“地价”作为本轮调控的核心之一，是接下来一段时期内调控的重点对象，除了各城市针对土地出让设定了熔断、限价等门槛，对于土地拍卖资金从严审查也将抑制土地成交价款不断攀升。

按照各大机构预测，2017年全年土地成交金额与2016年相持平、继续小幅上涨概率较大。地方政府迫于压力必将“雪藏”部分热门地块以避免丛生，整体成交量大幅增长几无可能。