企业购房抵扣并非房价推手 营改增政策误读

结合近半年来全国房价的疯狂上涨，有观点质疑“营改增”新政鼓励企业买房置业是不是成为了房价的推手。但专家认为，住宅并不在营改增新增的抵扣范围之列，因此不能说企业购置不动产的抵扣政策是这次住房价格上涨的推手。

今年5月份全国推行的“营改增”税改中，首次把不动产纳入了企业增值税抵扣的范围，也就是说企业购房能抵扣增值税。结合近半年来全国房价的疯狂上涨，有观点质疑“营改增”新政鼓励企业买房置业是不是成为了房价的推手。

对此，有税务专家表示，不动产纳入了企业增值税抵扣的范围确实在一定程度上刺激了企业的置业需求，甚至有的企业会把现有办公场所或厂房出租，转而新购置不动产享受抵扣政策。不过他认为，此举虽然在一定程度上刺激了商业地产交易的活跃，但总的来看此轮房价上涨主要在于住宅，而住宅并不在营改增新增的抵扣范围之列，因此不能说企业购置不动产的抵扣政策是这次住房价格上涨的推手。

根据营改增新政，企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都是可以用来抵税的。

据税务部门人士提醒，在不动产抵扣中有一些需要把握的关键点。根据政策规定，2016年5月1日后，增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。“这是大的抵扣原则，还有一些细化的规定，比如企业购进不动产，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%没抵扣，就把购进的不动产销售了，这时候可以把没抵扣的进项税额一次性从销项税额中扣除。”

例如一家企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元(1000/(1+11%)×11%=99)，而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需要缴纳增值税。这对于很多企业确实是不小的诱惑。此外，一些大型连锁企业在发展新店时也会转而选择购进不动产用作经营，而不是租赁店面，因为新购的不动产也可以用于抵扣。以一家餐饮公司每年新增50家至80家门店为例，这些店面成本都可以作为进项抵扣，企业税负将大为减轻。

“不过，企业作为纳税人固然会充分享受政策的红利，但应该也不会因此而违反企业运营规律刻意为之。如果购买房产不利于企业本身的生产经营的话，相信多数企业也不会仅仅为了抵扣去购买或者大量购买房地产。”有税务人士认为，不动产纳入了企业增值税抵扣的范围虽然在一定程度上刺激了商业地产交易的活跃，但大多数应该不会为了抵扣而无目的地买房。