楼市的天是阴阴的天，更将是蓝蓝的天

3月10日，一个平平常常的日子。记者兴之所致，前往湖天开发区看天龙御园。踩着泥浆达到目的地，但见三龙房产即天龙御园开发商的掌门人曾大鹏，正在4号楼售楼部指挥业务团队，快马加鞭推进楼盘扫尾工程。时近中午。

工地上，全部5栋高大楼盘已然悉数建成，幢幢盛气凌人，挺拔着直冲云霄。地面则一地鸡毛，连日阴雨使得泥浆高及脚踝，不使出跳芭蕾的功夫，想要鞋子不湿、裤脚不“挂彩”根本不可能。“你看，我也是一脚泥巴。”见记者撩起裤脚埋怨，曾大鹏也指指自己的波鞋，颇有些不以为然，“都是鬼天气闹的。路不好走，活儿也不好干。”他说，前段时间的冰雪灾害足足拖累了他两个月工期，否则地面工程早就一扫而光，整个楼盘的面貌也会焕然一新。

“大前天这里卖出5套房子，今天上午又成交了4套。”三龙房产董事长对记者说。一个星期就做出这样一份业绩单，在眼下尚处“冰冻期”的怀化楼市，的确“火车不是推的，牛皮不是吹的”。

眼下，天龙御园被追捧的情形显然只是不可多得的个案。此前记者通过走访市区部分其他楼盘，发现交易状况大都不佳，楼价则基本维持于去年底平均1300元上下的水准，看房者不多，下单者则寥寥无几。找市房地产业协会张文飞求证，他也用“成交清淡，有价无市”8个字概括。可见，被冰灾“打晕”的怀化楼市尚未从沉闷状态下苏醒，业内人士估计，楼市逐步复苏的结果，可能有待4月18日召开的房博会检验。

“销售业绩欠佳，正好同目前的天气情况类似。”某小区售楼部经理王先生对记者说，“阴雨缠绵，难得清爽。哪一天彻底开天放晴就好了。”他话锋一转，“寄望短期内楼市彻底放晴，可能不大现实。”

“唱衰”还是“偷鸡”

据央视报道，北京楼市年初成交业绩创出近年来新低，二手房同比更是缩减3成。在上海、深圳、广州等地，不少楼盘的基准价首开万元以下记录，“唱衰”之声随即不绝于耳，市场上的马后炮也泛滥成灾，“拐点”似成铁定事实。联想到春节前后，万科在上海拉响95折随即90折的“放血警笛”，业内大腕亦步亦趋的楼市生态变异，或直降楼价或派送大礼，或者干脆两根胡萝卜一并使用，房价下跌的多米诺骨牌效应不由人不信服。大势所趋，怀化楼市能独善其身吗?

消费层面由此引发种种利好预期。记者采访中所接触的不少潜在购房者就认为，既然大城市的房价都在放水，怀化楼市为何不跟进?死撑面子?我有什么理由做冤大头呢?“现在买不如等等看”成为一种普遍的消费心态。

开发商亟待清盘套现以重新整合资金链条，或归还银行贷款或加快资金周转以便腾出手来酝酿建设下一个项目，是消费力量“吃定”大小楼盘即将集体放血的另一大理由。在商业银行工作的小顾说，很多开发商都沉淀有贷款资金。银行催得紧，还本付息一拖再拖，会对他们的征信记录造成不良影响，不如降低身段做大营销业绩，盘活资产，尽早还贷。”他还说，国家“从紧”的货币调子日紧一日，住房按揭贷款门槛必然抬升。“弄不到贷款怎么买房?开发商没了销售业绩，一切都是空谈。所以，与其坐以待毙不如让利销售，回笼资金去搞别的项目。”

问题在于，即便有“让利于民”的想法，开发商也未必敢轻易付诸实践，唯恐偷鸡不成倒蚀一把米。“何况擅自推倒‘多米诺’，是要负责任的。”一位房产公司老板半开玩笑半当真，“还有就是人心不足蛇吞象。我降百分之五，老百姓希望降百分之十。这样下去那还收得了场?”他同时也承认硬扛不是办法，“关键在于谁打破‘第一块玻璃’。”

记者获悉，个别开发商其实明里暗里正为房价松绑，只是动作不大，也未必采取赤裸裸打折的“蠢办法”，而是变着花样，“两根胡萝卜”都上。“唱衰”主题下，开发层面首鼠两端、患得患失，消费力量却期待坐享其成，观望楼价大面积“解冻”的那一天——迄今为止，怀化楼市生态链条中的两个主要对应面还从未如此僵持中博弈、博弈中僵持。

交易清淡、房价硬挺、市场观望，使得大批长期以来惯于呼风唤雨的开发商，心里难免犯嘀咕：凄风苦雨的日子，难道就这样将就下去?什么时候冰消雪融，市场重新火爆?打破僵局，该谁出手第一招?

“未来持续晴好”改写“天气预报”

供给创造需求是当代经济学的一大经典定律。简单地说，有生产就必然有消费，如果你的产品并非假冒伪劣的话——有哪一个房地产开发商，在做楼盘之前没有进行过周详的市场调研?

2006年，国家统计局怀化调查队在进行城区居民抽样调查时发现：最近10年来特别是十五期间，居民居住条件得到很大改善，居住质量越来越高。但这种“高”是以总体住宅水平仍处低收水平行列，落后于发达国家人均30平方米-40平方米的居住条件为前提的，所以不管有没有房子，人们还是会购置房产。综合分析显示，本地短期内有购房意向者，80%集中在2007年、2008年。去年楼市一直供需两旺的火爆劲头，就足以说明这一点。

在说明楼市景气状况方面，房价乃最重要的指标之一。那么，短期内怀化房价会不会振荡中激烈下行?楼市的天将持续阴阴的天还是“逆转”为蓝蓝的天?“在一系列宏观调控政策严格规范下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大，”国家统计局怀化调查队价格调查科科长周乐林在接受记者采访时这样说，“房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。政策效应的显现也有一定的滞后期。”他预计2008年怀化市房地产价格将继续上扬，但增幅将有所减缓，原因主要在于：市场需求短期内难以下行;房价各成本要素(主要包括土地成本、建安成本、人力成本等)居高不下;奥运会前大城市房价出现大幅回落的可能性不大，波及到怀化这样的二线城市，房价将被一定程度上拉升。

有业内人士称，年初，以澳大利亚、巴西为代表的国际铁矿石供应商一举提价65%，使得国内钢材价格不同程度上涨。钢材价格涨了，房价自然跟着涨。价格具有传导性，水泥、木材、铝合金等一应建筑材料也会追涨，房价岂能不涨?

在主导楼市景气基本面方面，还有其他权威佐证。2007年，中国人民银行怀化中心支行曾就怀化楼市现状进行过深入调研，发现随着城镇化步伐的不断加快，此地住房消费需求正强力抬升：2005年，怀化城镇化水平仅为28.5%，比全国落后13.2个百分点，比全省落后8.5个百分点;按照 “十一五”规划，2010年将提高到35%，市区建成区面积则由现在的32平方公里扩展到45平方公里，市区人口由目前的37万增加到45万。这就意味着仅仅短期内，光市区就有13平方公里需要新建，有8万人以上的住房需求有待满足。显然，已被激活的怀化楼市，“需求刚性”这个主题仍将雷打不动。

楼市预期“解冻”，还包含消费理念提升的因素。相关报告指出，2005年以前，“方块式样、粗放开发”一直主导怀化楼市开发格局，供应环节缺乏影响当代消费理念、引领消费潮流的住宅产品，品牌楼盘寥若星辰。需求在升级，开发理念也在升级，楼盘品质在不断提高，产品种类也愈发丰富，房价也次第攀升。于是，天龙御园、华夏湖天、雍景豪庭等高档楼盘、花园小区等极大提升了部分精英人群的消费胃口，由此产生“蝴蝶效应”，使得后续条件成熟者大力追捧。

“历经雪灾打压，怀化楼市由萎靡不振而重整旗鼓，应该只是个时间问题，”众多业内人士如是说。